楼市冷却期将超08年 房价3月内最大降幅将达40% 来源：投资者报 作者：张涵 2010年05月10日07:47我来说两句(96)复制链接大中小大中小大中小　　全国性大降价拉开帷幕 　　对于本次政策引发的房价下调，我想率先降价的就应该是恒大或者碧桂园。这两家公司是这几年囤地多达5000万平方米的大型房企。而2008年的调控中，全国降价最猛烈也是这两家房企。 　　回想2008年，恒大地产资金链几乎断裂。这种惨痛的教训才是这个房企这次之所以能够反应如此迅速的原因。当时许多开发商根本不相信房价会下跌，然而此次调控力度远较2008年更为猛烈。 　　在楼市需求逐渐低迷、政府即将大举打击囤地的时候，那些去年拿地最猛的房企将在这次调控中受伤最重。 　　相比之前的调控政策，提高首付和利率无疑是对楼市最立竿见影的手段，此前大部分第二套房利率都可以申请在8折以内，现在直接上浮10%，贷款利率一夜间上升1.5倍，购房成本大幅提高。更关键的是，第二套房贷直接提高到五成，第三套以上基本上无法贷款。 　　以我个人多年的房地产从业经验判断，楼市需求短期之内将蒸发至少三分之一，他们是直接因为首付提高而无法承担首付款。与此同时，利率的提高将极大增加房产拥有成本，加上政府所释放的明确信号，市场将很快由看涨转为看跌，投资客将大幅退出楼市，需求将一夜之间蒸发。 　　众所周知，如果没有银行贷款支持，中国楼市的投资和投机氛围不可能如此浓厚。炒房者能以小博大的奥秘就在做高单价。他们从银行套贷，首付仅需一成，用1000万就可以控制1个亿的房子，然后在短期内拉高房价出货。 　　而如今炒房客短期之内借助银行资金进行投资炒房将毫无指望，北京版的“京十二条”基本上使得外地炒房客已经无法借助银行资金。5日出台的政策，公积金也对第三套住宅下了封杀令。 　　如今楼市已经没有继续坚挺的希望，房地产企业会面临巨大的营销和业绩压力。以恒大为代表的囤地企业将率先展开降价策略。以往被上市公司视为圈钱利器的土地储备，将成为巨大的负担。 　　“冷却期”将超过2008年 　　近期楼市调控政策“组合拳”的严厉程度大大超过以往，而且对于高房价和投机者的指向性非常明确。首先，二套房贷首付提高到五成、叫停三套房房贷在很大程度上打击投机及投资性购房需求；其次，限制外地人购房及地方政府有权限制购买套数，令绝大多数自住及改善性购房者离场观望。 　　提高首付