怎样还贷才划算? 理财师细解房贷提前还款之惑

    随着广大城乡居民的收入水平不断提高过去的“房贷族”手中有了余钱是提前还款还是按合同约定还款成为了困扰许多所谓“房奴”们的一个常见问题。

    哪些情况不宜提前还房贷呢?记者采访了农行财富中心李主任他表示通常若理财收益能覆盖贷款利息支出或短期有超过正常收入水平的支出建议不提前还房贷。对不宜提前还房贷的情况李主任进行了如下分析:

    目前已享受7到9折利率优惠的房贷或住房公积金贷款的市民。由于这些贷款人已享受了较低折扣或低利率的优惠政策以后再申请贷款难以获得如此低的利率。目前若央行在年内无降息动作或央行降息利息会比前期更低。这种情况下若理财收益率高于贷款利率可通过理财收益来抵充贷款的利息支出并实现套利收益。

    市场利率处于平衡状态或处于降息通道宏观经济处于萧条或复苏阶段贷款人具备较高的理财专业知识和较强的风险承受能力。当宏观经济处于萧条阶段国家为支持经济发展通常会采取降息方式存、贷款利率步入下降通道债券价格一般处于上升通道此时投资长期债券或债券型基金会获得较高收益；若宏观经济处于复苏阶段则股票的价格处于回升阶段投资股票或股票型基金会获得较高的收益。

    等额本金还款期已过1/3的购房者以及等额本息还款已到中期的购房者。由于等额本金是将贷款总额平分成本金根据所剩本金计算还款利息。也就是说这种还款方式越到后期所剩的本金越少因此所产生的利息也越少。在这种情况下当还款期超过1/3时借款人已还了将近一半的利息后期所还的更多是本金利息高低对还款额影响不大。到了还款中期已经偿还了大部分的利息因此提前还贷意义不大。

    家庭或个人今后几年的规划和资金需求可能较高则不宜提前还房贷。若年轻夫妇结婚不久在不远的将来必然会面临养育子女、赡养父母、储备子女教育金等需求这对家庭资金提出较高要求这种情况不必提前还贷。

    哪些情况需要提前还房贷?李主任表示:“每个家庭要根据自己的实际情况结合国家的相关政策来确定符合如下情况可考虑提前还房贷。”

    在利率变动处于上升通道而投资理财的收益刚能覆盖或不能覆盖贷款利息支出可考虑提前还房贷；理财意识不强不能有效克制消费欲望者；不愿意有负债不想承受过大生活压力的贷款人；贷款时实行上浮利率者和处于还款初期的贷款人；希望将房屋按揭贷款还清再以房产抵押从银行获取更多贷款的情况；收入不稳定或收入前景不确定提前还房贷。提前还房贷不一定是全部还清可根据银行的规定提前偿还部分房贷。

    在此提醒广大读者提前还贷需注意三个问题:问清银行要求是否要收违约金；准备相关文件如身份证、借款合同到银行办理审批手续；及时退保及解抵押。