近期，中国楼市有四大事件最为引人瞩目。

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第1件事：房贷利率进入九折时代

九折！这是春节后北京各银行全面调整后的首套房利率，8.5折无处寻。随后，天津、青岛、广州、重庆等20个城市纷纷向北京看齐。

北京、上海、深圳，房价的3座城市，其房贷利率在这个初春集体率先告别八五折迈入九折时代。

换了新市长的首都，在房价调控上充当急先锋，甚至打破了18年的常规，从本月开始执行二套房贷款期限最长不得超过25年，30年期限从此成历史。

限贷限购后继续加码。虽然将30年调为25年，对能购买2套房的北京居民来说，基本是隔靴搔痒，但期间不断释放的信号却不可忽视：为了控房价，延续18年的规定都能打破，没有最狠，只有更狠。

房贷利率为什么上调？杠杆牛的危机?

在加息周期下，高杠杆和利率敏感性部门将受到较大冲击，比如债市、房地产、房地产链上的周期性行业、航空等。对于本轮牛市而言，利率的回升对楼市的冲击将比以往更加显著。

从2013年开始大陆居民买房的杠杆比例明显上升，并且从2015年下半年开始加速上升，目前的杠杆比例已经接近50%的历史高点，楼市销售的火爆完全是由于加杠杆导致的。

另一方面，人口结构也意味着杠杆牛市难以为继。从人口结构来看，年轻人的加杠杆能力是最强的，当人口结构趋向于老龄化时，加杠杆的能力将会下滑，也就无法继续支撑房地产的销售和房价了。而中国目前已经过了抚养比的拐点，人口结构将逐渐恶化，2016年的加杠杆游戏难以持续下去。

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第2件事：私募基金禁投16城市房产项目

2月13日，中国证券投资基金业协会发布文件，禁止私募基金投资房价上涨较快的的城市的普通住宅项目，北京、上海。

没有买卖，就没有杀害。

而在一线楼市，现在是没有投资，就没有买卖；没有买卖，就没有伤害。

不仅要限制需求端，供给端也要卡住，遂成一线城市楼市的“冻结”状态。

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第3件事：“房地产税要来了”风传。

2月12日前后，一则《房地产税快来了！2017年房价终于要跌了？》在网络流传。

然而，有点遗憾，其实，这不过是又一个不知从哪家媒体开始掀起的标题党的恶作剧。

事件的源头，是1月12日中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》，意见称：“支持各地区在房地产税等方面的探索”。

仅仅是中央对地方探索的表态支持，有人便煞有介事地惊呼：“房地产税快来了！”

按照中国改革的经验：地方先试点，中央再立法，中央开年即为地方探索打了强心剂，房地产税的推出固然可能加快。不过，今年本届人大任期将结束，房地产税的诸多争议尚未共识，今年立法通过房地产税得可能性就显得很低了。

立法通过房地产税的事儿，估计得抛给下一届人大了。请加油！

“房地产税快来了”的说法之所以在坊间流传，某种程度上，也反映在严格调控的阴云下，市场和房企对政策加码的担忧。

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第4件事：“房贷利息抵税”引热议

点燃这把火的是《人民日报》。

2月13日，《人民日报》的一篇《财税改革，今年有啥大动作？》报道种，援引专家观点称，“下一步，可适当增加专项附加扣除项目，比如首套房贷利息等支出，以此降低中低收入群体税负。”

无确定时间表，无具体步骤。但是，“首套房贷利息抵扣个税”的消息却蹿升为热点，尤其对年轻房奴来说，无异是天上掉馅饼。

有人为他们算了笔账：

如果向银行贷款为200万元，30年，以等额本息方式还款，按照目前贷款基准利率计算，月均还款10614.53万元，其中约5060元是利息。

 

假设购房者税前月收入为1.5万元，按照个税政策(未扣除三险一金)，应纳税1870元。

 

如果“首套房贷利息抵扣个税”政策落地，贷款利息支出（5060元）可以作为税前抵扣项，那么个人所得税的收入部分则为9940元（15000-5060），那么只要应该纳税733元，比之前少了1137元。这样一来，一年足足省了13644元。

这个礼包，乍看起来有点大。不过至少面临3个问题：

1. 买房人占大便宜了，没买房的肯定会闹意见。

2. 现在大城市限购限贷，“房贷利息抵税”则会刺激买房，政策显然左右互博，到时候政策怎么协调？

3.这个假设其实有点勉强，不具备普遍参考性。税前月收入为1.5万元的人能贷到200万元吗？

我们不排除将来会推出“房贷利息抵税”，但在目前环境下，仅停留在专家的设想中。

就像《人民日报》所说的那样，也只是援引专家观点，仅此而已。

此外，别忘了，“房贷利息抵税”的出发点，是为了降低中低收入群体负担。中低收入群体很难在北上深买房，国家现在也不鼓励，相反，三四线城市的房子库存很多，那才是政府扶持和国家鼓励的重点。假如“房贷利息抵税”最近3年落地，那么第1站很可能在三、四线城市。

一年之计在于春。

回过头来，看开年中国楼市发生的这4件怪事：

1. 上升的房贷利率

2. 私募基金禁投16个城市地产

3.“房地产税”传闻

4.“房贷利息抵税”

两条新规（“上调房贷利率”与“私募基金禁投地产”）都与限购城市相关，与去年国庆以来的收紧措施一脉相承。

而《房地产税快来了！2017年房价终于要跌了？》的噱头新闻，则显示出在当下无形之手和有形之手的博弈中，气氛紧张，结局悬念，是否出现压死骆驼的一根稻草，让人遐想。

总之，林林总总，拼凑而成的，是一幅“有形之手持续加码，高位房价动弹不得”的画面。

不过，敏感的人会发现，这并不是完整的故事。

去年12月的中央经济工作会议上，关于楼市，除了要求“抑制房地产泡沫”外，还有那么一句：“重点解决三四线城市房地产库存过多问题”。

其实这是双线：一条是要稳住一线房价；另一条是解决三四线城市房地产库存，也是今年的重点。

关于三四线城市，这里有3大信号再释放出来：

信号1：房产网站访问量提高

黄冈访问量上涨122%；梅州上涨108%；宿州上涨99%；安庆、宿迁上涨87%。其他上涨城市还有广安、六安、揭阳、遂宁、南充等。

某大型房产网站将春节期间的日均访问量同节前进行对比，结果发现，访问量增幅排名前五的城市均为三线，相反，北上广深访问量降幅明显，与成交量遇冷等不谋而合。

春节期间人员返乡是一大影响因素，但是三线城市访问量激增在以往真是罕见。

访问量的数据异动，与该平台的一项调查结果相符：“现居住一线、重点二线城市的人群对于三线城市住房均有强大购买欲望。”

信号2：三四线城市的房价数据回暖

统计局的数据显示，2016年12月一线和二线城市的房价多数微跌。

 注：数字大于100，就是房价涨了，反之是跌

大部分典型的三四线城市，如唐山、温州、泉州、宜昌，房价在微涨。

一二线回落，三四线反弹，房价跷跷板无疑正在悄然往反方向摆动。

1月份，碧桂园销售大涨288.8%，超万科恒大，成全国房企。为什么数据这么好？因为，扬州、惠州、蚌埠等中小城市是碧桂园的主战场。年初业绩爆发，它得益于三四线楼市的回温。

信号3：信贷倾向三四线城市

去年新增房地产贷款5.7万亿元，增幅57.9%，井喷的房贷助推一二线楼市疯涨；而限购限贷潮之后，2017年信贷资源向三四线城市倾斜。

中国指数研究院近期发表报告认为，2016年一二线热点城市新增贷款比重较高，2017年需求没那么大，信贷资源将结构性调整，趋于三四线城市倾斜。

从资金、政策再到社会意愿，开年种种迹象显示，2017年，很有可能是三四线城市房地产比一二线更暖和。

当然，是否在三四线楼市投资买房，还请各位读者在综合考虑了“自主还是投资”“升值空间”“自身家庭承受能力”等多个因素后，再出手。

未来，新房市场不排除少数开发商基于资金压力而让价走量，二手房市场亦可能出现一些坐拥多套住房的投机客降价出逃的行为。

房价跌了，不管你能不能按时还贷，银行都有权收走你家房。房产贬值，银行要你补足抵押！

以一个香港的购房者为例，故事是酱紫的：

“1997年的时候我买了一套价值742万港元的房子，从银行贷了667.8万港元，可这间住宅到2003年就只值250万港元了。”在香港一家律师行工作的赵先生，最终由于无法拿出更多现金来弥补抵押品的价值不足，不仅房子被银行无情收走，而且还欠下银行200多万港元。

明明保证月供按时交给银行，银行没有实际损失，没有违约呀。

但危险的种子就是这样被埋下的。需要明白：贷款合同的违约条款里，可不仅仅包括不按时还款，还包括抵押物价值减少。

《银行房屋按揭贷款合同范本》显示：

“抵押期间由于乙方（购房人）的过错或其他原因造成抵押物的价值减少的，乙方应在30日内向甲方（银行）提供与减少的价值相当的担保。否则，甲方有权要求乙方提前清偿相当于抵押物价值减少部分的本、息。

如果乙方既不提供价值相当的担保又不提前清偿等值的贷款本、息，甲方有权宣布贷款提前到期，要求乙方提前清偿全部贷款本、息。”

房价腰斩，房没了还惹一身债！

现在，朋友们知道房价暴跌为啥可怕了吧。已经贷款买房的朋友，快去把合同找出来，看看是怎么约定抵押物价值不足的。

来源：央视财经、智谷趋势(id:zgtrend)、中介胜经、金融大爆点    作者：严九元