“租购同权”消灭天价学区房，不是不可能！但需要一个条件

来源：杠杆游戏 

文|张银银

近期，“租购同权”如同这个夏季一样火。

最新的消息是，住建部相关负责人说，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民，在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

对于买房有压力的群体来说，听到这则消息，那该是多高兴。

这意味着在广州等城市公开表示“租购同权”，相关部门下发试点文件，上海低价拍出“租赁用地”后，“租购同权”在全国真的有望迈出大步伐。

看来，决策层稳定房地产市场，政策连续性稳定性、长效机制的建立，确实在加快。虽然我也认为这是好事。但好事兑现必定有一个过程，能否把好事办好，关键不在于一项制度或立法，而是一系列的配套如何完善、改革推进。

立法“租购同权”实际难在教育公平，且有户籍制度藩篱

首先，有必要细读住J部相关负责人的措辞。“逐步使租房居民……”——重点就是“逐步”二字。

因为立法是国家重器，是一件严肃的大事。当然，只能慢慢来。此法又是什么法呢？严格来说，不是全国人D（及其常W会）的全国性立法，而是一部条例。

日前，我国首部住房租售条例公开征求意见。这一方面披露了立法保障“租购同权”的进展，另一方面也释放出，到底是“同哪些权”的信号。

说来说去，最重要的同权，就是租房居民子女，平等接受教育的权利。如果这个问题真的解决了，那么学区房的天价，很多人认为有望缓解。

但正如此前很多朋友分析过的，如果租房可以念好学校，那么房租岂不是跟着涨。如果房租大涨，房价不也还得跟着大涨。

更何况，广州此前的“租购同权”也好，还是我国将立的首部住房租售条例，能做到的，都只是保证租房居民的子女有学校念。而且还得你符合各种条件，然后根据情况给你安排而已。

或许，有了全国性立法，对于符合条件的约束少一些，规范一些。可话说回来，一个人来到城市就业，其子女难道不是本身就该有权，随迁接受教育吗？起码安排一个学校接受教育的权利，应该得到保障吧。

之所以出现“租购同权”这一说，不就是因为户籍制度这个藩篱。这和人家是否买房，是否租了像样、合规的房子有关系吗？

平等教育权，这可是我国相关大法的明文规定，更是人基本权利的组成。如果这一点本身都无法办到，然后谈“租购同权”，难道不有点时空错乱？

就算回到“租购同权”这个问题上来，法规会规定优先保证，租房者子女念对应学区的学校？这肯定会有极大的博弈，有钱购买得起好学区房子的人，话语权恐怕也要大一些。

再说了，如果不优先保证购房者的权益，这岂不成了另一种“歧视”。

而之所以有天价学区房，归根结底是我们教育不公平的问题，和房子无关。无论学区你怎么调整、怎么换，公立学校发展不均衡，学校级别、能量有高低，必然就有落差。办法相关部门想了很多，就是根治不了。

怎么解决这个问题？有人说一个区域内学校领导、教育部门领导定期轮换不就行了。打破了教育体系内部的既得利益，教育公平不就解决了。教育公平基本解决了，学区房、“租购同权”这些事不都基本不存在了。

如果那时，你不屑于和穷人家的孩子念一个学校，ok，你念私立学校就好了。

过渡性“同权”有总比没有好

当然，住建部门也好，其他部门也好，能力权力都是有限的。其也只能在自己能力范围内，做一些事情。

譬如住建部门的“租购同权”表态和努力，起码是非常积极的。未来，逐步能落实，其实也是好事。

毕竟，户籍制度不是一时半会儿能彻底改变。特别是较大城市的户口，实际是越来越严格。

目前，大学生倒是被大部分城市所争夺。但凡是有点常识和爱心的人就该明白，大学生大部分本身还是有能力买房、落户的（京沪等例外）——他们子女在城市的教育等问题，实际不会是太大问题。

而真正最需要关爱的，是非大学生那部分进城务工人员。他们的孩子不能在城市念书，他们为城市贡献了青春和汗水，却因为户籍制度、教育公平原因，制造出了留守儿童悲剧，造成了夫妻分离……

平等受教育的权利，在我国注定是个缓进的过程。所以，有“租购同权”立法，也算是一种进步。租房毕竟还是比买房便宜，在经济拮据时，有这样的法规，总是可以解决部分家庭的子女，接受最低保障的教育问题。

中国人买房观念根深蒂固，倡导“租购同权”很难解决高房价问题，需要增加各类土地供给，打好系列组合拳

虽然我国城市居民人均住房面积已经40来平米，可以说已经很高。但不同人群掌握的住房量差距很大。

所以，从增量上说，无论是像上海那样搞租赁用地，还是推出其他住房供地，都需要更多。今年，从主要一二线城市的计划和实际执行看，供地确实还是有增加。但这个量，首先是否够，还需要时间检验，未来能否兑现计划也是个问题。

其实国人始终爱房子，谁不想有个家。“租赁用地”再便宜还是大几千，搞下来成本还是不低，而开发商还未必有多少搞头。

如果我们的政F再好一点，就像几年前大力倡导的，商品房、保障房（特别是后期特别强调公租房为主）两条腿并重。保障房用地无偿多拿些出来，这个效果比“租赁用地”稳定房价、民心、降低房地产金融风险恐怕效果更显著。

如果怕政F主导公租房效率低，大可以把公租房的建设、运营交给市场企业去竞争。各项收益，适当还能补贴公租房土地没收益、没卖地的损失。

这些都是理想，也未必最优选择。反正一句话，在最有人口和就业向心力的一二线城市增加土地供给，是十分迫切的。

从存量上说，还得把那些空置、多余的房产逼上市。既然，大家觉得一些人掌握了较多房子不公平，一些人利用住房获取了过多的收益，绑架了我国经济和金融不对。

那么，是否就应该把全国房屋登记、公开查询系统建立起立；相关人士的财C申报、公开机制建立起来；通过税收等方式，让持有较多房子的人，更愿意早日把房子挂牌出售；把货币政策控制好，让房产快钱收益显著下降……

如此，才是供给侧改革吧，才能增加市场房屋供应和流通。