博鳌特稿:住房租赁市场迎高峰 未来在濮阳你还买房吗?

住房租赁市场崛起

在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场已经获得较多的政策支持。2016年5月4日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。

中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮表示，要加快发展租赁市场。租赁市场是让物和人、资源和需求更有效结合起来。在陈淮看来，“房子是用来住的”在经济学上的意义是调动存量资源，提高存量资源的利用效率，让人住到房子里去，把资源充分利用起来。

链家研究院院长杨现领认为，抛开短期的调控和短期的周期波动，过去一年里，中国的房地产市场发生了非常显著的结构性变化，其中一个关键词便是租赁崛起，但因为最近半年的政策推动，房屋租赁市场被越来越多的人所关注。

世联行首席技术官黎振伟也表示租赁市场正在崛起并成为一种新型生活方式，在他看来，在新房市场受到了严格的调控之下，租赁越来越重要地成为一种满足居住需求的方式，成为一种年轻人可以选择的生活方式。

“租购”如何“同权”？

资料显示，2017年7月17日下午，广州市政府正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，《方案》明确，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。到了20日，住建部等9部门联合发文，选取广州、深圳等12个国内城市开展住房租赁试点工作。此后，多个城市陆续出台房屋租赁相关政策。

著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲认为，目前租赁市场的发展有了新契机，中国需要发展住房租赁市场。“怎么能够形成一种良好的市场机制，这里面有很多问题值得讨论。”对于租购同权，樊纲表示，租购同权涉及到法律的保障问题，其中包含如何保障租者和租客的权利，

针对“租购”如何“同权”，广东省房地产研究会副会长韩世同坦言，购租同权如果解决了市民同等权利，如子女教育、就医等问题，是对的，但是把买房人的权利砍掉了是错误的。

杨现领则表示，“租购同权”的深意应当落在“租”和“权”上，通过“租”解决的是住的问题，与房价无关；而对于“权”首要考虑的应当是租房市场参与者“最基础”的权利。

在人口净流入的一线城市的高房价早已将一批新晋市民排除在交易市场之外，唯有通过租赁市场的开辟才能解决住房刚需问题，而“租购同权”意在让新市民住的安稳。

哪些城市租赁市场有发展机会？

被推向“风口”的租赁市场，到底哪些城市才有机会？

住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一指出，人口净流入量大的城市要增加住宅用地和公共租赁房的供应，如北京、广州、成都、武汉等城市都出台了《加快发展租赁住房的意见》，未来租赁市场将会有比较大的发展。

中国银行业协会首席经济学家巴曙松在谈及楼市调控的长效机制时也提到，要增加中心城市群或者以中心城市为核心的大都市群现有的供给，盘活现有存量，增加房源供给，不是把大量的土地开发能力放到已经没有太多人流入的三四线城市，加快流通，以及发展租赁。

新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷认为，租赁住房将主导超大、特大城市的市场。由于房价太高，大多数人支付不起，加上外来人口的难以在这些大城市里“扎根”，使得租赁住房的比例不断上升。

“今天中国的一线城市，为什么有希望，是因为租赁有前途。”杨现领说，从现在来看，一线城市租金收入比还比较低，而且涨不动。租金和收入之间很强挂钩，它的涨幅和收入涨幅大致一致，房价涨幅取决于金融变量，但是租金涨幅刚性的取决于收入变量。

杨现领分析以下四类城市租赁市场还有机会。第一，人口有净流入，且以年轻人为主；第二，服务业占比超过50％且持续上升；第三，房价收入比偏高；第四，租金有上涨空间且租金收入比相对较低。

目前，租购并举“两条腿”走路的房地产市场发展模式已经确立，但与买房相比，租房长住却很少会有人做出这种选择，从现在来看，未来住房租赁市场的发展还有很长一条路要走，租房市场参与者最基础的权益有待被更多的关注和保障，形成稳定发展的前景，才是租赁住房长期稳定的发展条件。

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