濮阳购房者：郑重告诉你“小产权房”有什么不好！

买房是好事，对于买房人人也都有自己的想法，但是摊上小产权房却不是什么好事，虽然小产权房也可以用来住，但是却是没有“保障”的，在买房的过程当中，购房朋友们一定要避开这个陷阱。今天就来告诉你“小产权房”到底有什么不好。

一、先来了解什么是“小产权房”

“小产权”其实就是“乡产权”、“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。这种房实际上没有真正的产权，没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。

总结来说，“小产权房”就是三无产品：

1．没有国家发放的土地使用证和预售许可证，买卖合同的效力一般认定为无效。

2．购房合同在国土房管局不会给予备案。

3．只有使用权，没有所有权。所谓的房产证也不是真正合法有效的房产证。

二、“小产权房”有什么不好

1、法律效力

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：

（1）对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效；

（2）对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效；

（3）对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

2、房产转让

“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

3、政策风险

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

4、监管缺位

乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位连资质都没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

总之，对于小产权房建议大家一定要避开这个陷阱，国家对于住房这个问题很多方面都是有松动的，但是对于小产权房的问题一直都在严厉打击，所以大家一定要警惕，不要掉进小产权房的坑。