买套二手房你需要准备哪些“钱”？

刚需族们因为经济能力有限，往往把二手房作为购房置业的首要选择，而二手房的优势也显而易见，比如配套齐全、交通方便、拎包即住等。但是不容忽视的相比一手房，二手房买卖交易较为复杂，需要注意的事项也较多。更多的尴尬出现在费用方面，为此做了总结和分析，供刚需族置业参考。

1、首付要算清 别忽略了差价”

刚需购房者，多为首次置业者群体，经济能力比较有限，购房知识也较为匮乏，因此很多人并不知道二手房的首付计算方式。和一手房不同，二手房在购买时存在一个差价的问题，如果没有算清楚并备足资金，就会因为首付能力受到限制而更为被动。

不少购房者以为，首套房首付三成就是成交价乘以30％得出的数据，殊不知，还要加上银行评估时产生的差价，才是最终要支付的实际首付款。以成交价60万的房子为例，首付3成是18万，但是如果银行对该套房子评估价为48万元，那么除了18万之后，购房者还要支付成交价与评估价的差价12万元，因此首付将达到30万元。

一般而言，二手房首付款的计算方式为，首付=房屋售价+相关税收-银行评估房价×贷款成数。套用该计算方式，还是以成交价60万元的房子为例，税费大约为3万元，银行评估该房产价值50万元，首套购房银行贷款7成，那么首付款即为60+3-500.7=28最终得出首付款为28万。

2、关注月供压力：莫逾越月收入50％

刚需群体在购房时，基本上都要按揭贷款，因此在实际买卖交易过程中，中介机构还时常碰到这样一类购房者，往往只是关注首付是否足够，却没意识到自己今后的月供压力问题。

据了解，二手房申请银行贷款时，银行会指定评估机构对房屋进行评估。贷款年数相同的情况下，如果评估价比较接近成交价格，其中的差价更小的同时，首付压力也就随之减小。反之，每月还贷数额上升，月供压力也就加大许多。有些客户买房时，只是一味地希望评估价高一些，首付款低一些，却没有关注到今后的月供压力，最后真的成为‘房奴’

多数刚需族都是工薪阶层，都是用每月的工资收入来还房贷，如果压力过大，势必影响到生活质量，或者其他生活开支。一般而言，房屋月供的压力，最好控制在家庭收入的30％之内，不要超越50％

3、自行交易房产：看清房屋性质算税费

税费，同样是二手房交易中不可忽略的一部分费用，购房者在买房时，应该将相关税费计入购房本钱，列为购房预算中。一般而言，税费涉及营业税、契税等，但是有些房源还涉及遗产税或赠与税等方面费用，且数额不小。如果通过大型规范的中介公司购买二手房，看房之前，关于该套房产的税费问题，经纪人一般都会事先和购房者说明。收集房源的时候，都会核对产权情况、产权人情况、户口情况等，也会将这些情况和客户说明，防止税费问题而引起的矛盾和纠纷。

但是如果是自行交易的房产，购房者就应该落实该套房产是否为赠与房产。有个简单的识别方法，就是看看对方房产证的性质，如果房产证上标明“分析”或者“赠与”说明房东取得该套房的方式为赠与，并非正常的二手房交易，那么房东再卖该房产时就涉及20％赠与税。

另外，还要了解产权人及配偶是否都健在或者婚姻状况等，倘若产权人及配偶其中一方已经去世，购买该套房时就会涉及遗产税的问题。另外，如果产权人离婚，或者离婚后再婚的情况，就需要有婚姻证明、法院判决书、当时购买房产时的婚姻状况证明、贷款期间婚姻情况是否有变化等，情况就变得更为复杂，同时也更应该注意或者咨询专业人士。

来源/盛京宅

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