遏制炒房投资：个人房贷按揭市场将有重大变化

　　炒房泛滥导致房价快涨

　　为什么国内房价会上涨得这么快？房价为什么会这样高呢？有人认为，这是因为市场的刚性需求明摆在那里，这是由房地产市场供不应求所导致的一个结果。因此，要解决目前中国房地产市场中存在的这些问题，政府就得增加土地拍卖，就得增加住房供给。不过，我认为，假定中国房地产市场是一个由政府隐性担保、银行奉行的低利率政策及能提供便利金融杠杆的一个投资市场。在这种情况下，当投资者可以便利地利用低成本信用大获其利时，这种投资需求是永远无法满足的。按此推论，中国的房地产市场问题或许永远无法得到解决。

　　我们可以看到，过高的房价早就把国内房地产市场中80%以上的自住性需求挤出了市场。面对2007年房价快速上涨，80%以上居民可以说是缺乏支付能力，也是难以进入这个市场的。2007年，不是居民的自住性需求增加，而是住房投资与炒作泛滥，导致了房价的快速上涨。

　　我们可以看一下2007年上半年度深圳房地产市场，80%以上的二手房是由投资者购买的，许多人甚至连房子都不看就可以把房子买下来。因为，他们买下房子后是准备在短期内卖出去的。可以说，深圳是这样，北京和上海等地也是如此。试想，如果不是投资者或炒作者利用银行的金融杠杆来购房，那么有几个自住者有能力购买这样昂贵的住房？这就是2007年国内房地产市场价格之所以会快速飙升的根本原因。

　　房价已出现逆转信号

　　从已有的数据来看，2007年1-11月商品销售额约为24002亿，但定金与预收款就达到了约9027亿，加上房地产企业的银行贷款额约为6098亿，仅此两笔就占到整个商品销售额的63%比重。如果加上住房公积贷款以及以其他方式进入的资金，那么进入国内房地产市场的资金主要来自于投资者利用国内银行的信贷资金。根据数据估计， 2007年个人住房消费贷款超过了9000多亿，是2006年3300亿的3倍以上。试想有如此庞大的银行贷款资金进入到房地产市场中，国内房价格岂能不炒高？2007年下半年的情况也说明，银行信贷一紧缩，房地产市场价格就立刻出现了逆转信号。

　　从2007年下半年开始，受到美国次贷危机的启示，中央政府已经意识到房地产市场价格快速飙升问题，并洞察到了导致国内房地产市场价格之所以会快速飙升的一些原因，同时也意识到了房地产市场泡沫可能会被吹大，并导致银行风险的逐步积累。因此，从2007年下半年开始，政府出台了一系列调整房地产市场发展模式及加强银行房地产信贷管理的相关政策。特别是针对银行房地产信贷管理的359号文件，更是希望从根本上来改变目前房地产市场投资炒作十分严重的局面。所以，这个政策一出台，让不少投资者感觉到目前政府对房地产市场要采取严厉遏制投资与炒作的政策。这就是目前国内不少地方房地产市场价格发生逆转信号的根本所在。

　　与此同时，面对国内银行规模快速扩张以及利用银行信贷资金炒作国内房地产市场价格，中央政府一改以往采取了十几年的稳健货币政策基调，对货币政策作出了重大调整，即采取从紧的货币政策。而且，推行这些政策的宗旨就是要管制银行信贷的盲目扩张，就是想遏制房地产市场利用银行信贷的投资炒作。

　　房贷增长过快有望改变

　　从紧的货币政策，不仅在利率上"从紧"，而且在信贷规模也会"从紧"，而这种"从紧"一定会改变2007年个人住房银行信贷增长3倍之异常现象。早些时候有人说，不少商业银行完全可以化解掉央行359号文件出台关于第二套住房政策效果。但事实上，从452号文件来看，政府已下定了决心要遏制房地产市场的投资与炒作，这是2008年不会改变的一种趋势。而且，更为重要的是，在359号文件和452号文件及从紧货币政策的多重因素作用下，政府不需要出台什么更多的政策，只要把这些文件及政策落实到实处，就可以将2007年国内房地产市场利用商业银行的金融杠杆进行炒作的机会降到最小程度。