“你申请提前还贷了吗？”最近，这个话题在购房群体中火了。
不少人发现，从去年下半年开始，去银行申请还房贷的人明显多了，今年以来更是有所增加。一名银行工作人员说，来还贷的客户中，一些人已经是多次申请。“手里有钱，提前还贷”本是房地产市场中的正常现象，但为啥近期这么集中？购房者们给出了不同的答案：有的是为了缩短贷款年限，有的为了减轻月供压力，还有人把提前还贷当成一种新的投资手段。“前几年手里有积蓄时我会买一些理财产品，但去年以来理财、基金等产品收益都不太理想，甚至跑不过房贷利率，索性提前把房贷还了，也算是一种投资。”来自重庆的许女士说。除了居民资产配置规划、理财产品收益不理想等因素，房贷利率的持续下行也是刺激购房者提前还贷的重要原因。去年以来，国内1年期和5年期LPR（贷款市场报价利率）屡次下调，带动多地房贷利率持续下行。2022年9月末，中国人民银行和银保监会发布通知，明确在符合条件的城市，政府可以自主决定在2022年四季度阶段性放宽新发放首套房贷利率下限。政策出台后，一些城市政府积极作出相应调整，带动了新发放房贷利率有所降低。中国人民银行发布的数据显示，去年12月新发放个人住房贷款利率全国平均为4.26%，较2021年12月同比下降1.37个百分点，是2008年有统计以来的历史最低水平。另外，根据贝壳研究院的统计，截至今年1月31日，其监测的103个城市中，首套房利率低于4.1%的城市共30个，其中有4个城市首套房利率为3.7%，为目前全国商贷利率最低水平，分别是广西南宁、广东珠海、湖南株洲和湖南常德。房贷利率降了，刺激了原本在利率高位贷款买房的消费者转为以低利率还贷，“提前还贷潮”也就来了。房贷利率“换锚”也是此轮“提前还贷潮”的诱因之一。首都经济贸易大学教授赵秀池告诉海妹，对原本以固定利率还贷的购房者来说，伴随房贷利率下降，存量房贷和新增房贷之间利差较大，是人们扎堆还贷的一个主要原因。很多提前还贷的人并非一次性还清后不再借贷，而是转为以更低利率贷款，这反映出了存量贷款利率转换时存在的问题，也是当下房贷利率和企业经营贷倒挂的表现。伴随“提前还贷潮”而来的还有“提前还贷难”。部分购房者发现，此前可以通过线上申请提前还贷，但现在只能到线下办理了。还有人说，自己提交了还贷申请，却要排到几个月之后才能还款。“对银行来说，购房者扎堆提前还贷可能会对资金稳定性造成影响。”中国人民大学中国资本市场研究院联席院长赵锡军解释道，比如，一些原本应该五六年甚至更长时间才收回的住房贷款在短期内大量、密集收回，虽然能保障银行现金回流，但也影响了银行的利息收益，所以出现了提前还贷“热”与“难”并存的现象。那么，面对低位房贷利率引发的“提前还贷潮”，消费者到底“跟不跟”？业内人士认为，还是要根据自身情况理性分析。据介绍，如果是等额本息的还款方式，前期主要偿还利息，后期利息占比少了、贷款本金占比多了，当还款期数已经过半时，提前还贷意义就不大了。如果是等额本金还贷，每个月要还的利息可能会递减，那么在还款周期的前1/3提前还贷更划算。专家建议，购房者是否提前还贷，还要考虑转换成本的高低，包括转换贷款方式所需的手续费、部分购房者可能面临的罚息等费用。此外，如果购房者本就选择了以基于LPR的浮动利率贷款，其合同利率自然会随LPR下降而下降，要是贷款利率已经处于较低水平，提前还款的收益可能不大。如果是以固定利率贷款，但之前的存量贷款享受了首套房的利率折扣，提前还款后再申请贷款不能执行首套房利率、按二套房利率上浮的，提前还款也就不划算了。值得注意的是，伴随房贷利率下降，一些城市的房地产市场也有了一定回暖迹象。贝壳研究院统计发现，今年1月，贝壳50城二手房价格指数环比上涨0.2%，是自2021年8月连续17个月环比下跌以来首次止跌，也带动了同比跌幅收窄。但仍要看到，多数消费者在面对低位房贷利率时选择了还款而非消费，说明市场信心有待进一步提振。中央财经委员会办公室有关负责人表示，今年，在继续满足房地产行业合理融资需求的同时，将着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求。结合落实生育政策和人才政策，解决好新老市民、青年人等住房问题。合理增加消费信贷，支持住房改善等消费。
来源| 人民日报中央厨房 廖睿灵
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