不同情况下贷款省钱方式

日前，各大银行也纷纷声明第二套房屋贷款没有松动，而对于有置业计划的市民来说，尽管觉得二套房贷不划算，可还是不能避免。那么，在政策没有变化的情况下，对于购置第二套住房的消费者来说，如何才能合理地省钱呢?北京中原三级市场研究部的专业人士通过在不同前提条件下二套房贷如何贷款更划算的比较给您一些建议。

1.套房贷选择商贷的，二套房贷用公积金贷款更划算。

如果套住房是选择商业贷款的，无需考虑是否还清就可以再次申请第二套住房贷款。此时第二套可以考虑用公积金，因为公积金贷款目前还不适用如上《通知》中第二套住房贷款的标准，而同时公积金利率的优势也很突出。例如同样是一套贷款50万，20年的房子，选择不同的贷款方式，具体的月供和利息计算如表一(商业贷款利率按照第二套住房贷款的标准(7.83%×1.1=8.61%)计算)：

由表中数据可知，选择公积金贷款，仍然可以按照公积金的基本利率来贷款，这样，和选择商业贷款在月供及本息方面的差距更加明显。因此从节省成本的角度考虑选择公积金贷款更合适。

2.套房选择商贷，又无公积金，选择合适的还款方式来省钱。

如果套住房选择的是商业贷款，但存在没有住房公积金等情况造成无法使用公积金来贷款而只能选择商业贷款时，就必须要按照如上两个《通知》中所强调的第二套住房来算，提高首付额度，同时贷款利率也比基准利率要高，此时，就要在具体的还款方式中选择更合适的。下面以等额本金和等额本息的还款方式做一比较。仍然是以一套贷款50万，20年的房子为例。具体如表二所示(利率按照第二套住房贷款的标准(7.83%×1.1=8.61%)计算)：

依据以上案例，专业人士建议消费者，各人可根据自己的情况，选择不同的还款方式，初期看似区别不大，但总体仍然在还款总金额方面有很大的影响。尤其是2007年的利率就调整了5次，同时，第二套住房贷款的相关政策的出台，首付款和贷款利率的基准都已经提高，再加上CPI指数连续升高，货币从紧政策频频出台，这种种情况可以看出，选择等额本金还款方式更合适。

3.如果套住房选择公积金贷款未还清的，在购买第二套及以上住房时，只能选择商业贷款，此时的情况类似于如上第二种情况。

4.如果套住房选择公积金贷款，第二套若想要选择公积金贷款时，必须将首套住房公积金贷款金额还清。具体的情况类似如上的情形。

相关贷款数据见表三：

总之，在贷款时要考虑当前市场现状和政策环境，尤其在选择第二套住房贷款方式时，根据各自不同情况，选择不同的贷款方式，运用和安排好自己的资金。如果可以，可倾向于优先考虑运用公积金贷款方式为第二套住房贷款，且可以享受较商业贷款明显优势的低利率;但如果只能选择商业贷款时，消费者也可适度选择利息总额较低的等额本金还款方式。

表一

贷款方式月供(元)总利息 本息和

商业贷款4374.94 549986.82 1049986.82

公积金贷款4033.02 367923.13 967923.13

表二

还款方式月供(元)总利息本息和

等额本息4374.94 549986.82 1049986.82

等额本金5672.08 432445.06 932444.26

表三

套住房贷款第二套及以上住房贷款选择第二套住房的首付比例和利率做二次贷款时是否需要还清套住房贷款商业贷款商业贷款40%;否7.83%×1.1=8.61%公积金贷款90平方米以下≥20%、否90平方米以上≥30%;5.22%公积金贷款商业贷款40%;否7.83%*1.1=8.61%公积金贷款90平方米以下≥20%、是90平方米以上≥30%;5.22%

(注：上表中所列项目不包括人均住房面积低于当地平均水平，再次申请商业住房贷款的家庭。)表内数据仅供参考