哪种房贷方式适合你？
发布时间：2008-9-19
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对大多数的工薪阶层来说，购房仍需银行的贷款支撑。离开了贷款，购房只能是一种奢望。而目前购房人可供选择的贷款方式越来越多，选择哪一种贷款方式更适合自己的问题就摆在面前。目前各银行个人住房贷款通常有三种，商业贷款、公积金贷款和组合贷款。除此以外，在天津试行的住房储蓄贷款也开始引人关注。
公积金贷款利率
相比之下，公积金贷款利率。在目前，贷款年限在1－5年的，公积金贷款年利率为3.6%，商业贷款年利率为4.77%；5年以上的，公积金贷款年利率为4.05%，商业贷款年利率为5.04%。无论是那种情况，公积金贷款的利率比商业贷款低1个百分点左右。在相同担保方式下，贷款中的费用一般也比商业贷款低。我们以1笔35万元20年期的住房贷款为例，公积金贷款与商业贷款相比，以等额法计算，每月还贷额可减少8.8%即187.42元，20年累计节省利息支出44981.3元。不过在住房公积金贷款中采用抵押加保险的担保方式时，贷款费用一般比商业贷款高，但贷款费用和利息负担之和仍要比商业贷款低，而且保险公司要承担相应的责任和风险。
另外，公积金贷款还有实际贷款期限要比商业贷款长的优势。虽然两种贷款文件规定最长贷款期限目前都是30年，但一般商业贷款实际不会放到30年。
商业贷款适用范围广
与公积金贷款相比，一般的商业银行发放的住房抵押贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，即不限于住房公积金的交存人和离退休职工，也就是说对象的范围大。另外，办理贷款手续比较简单，放贷时间短。商业贷款在借款人签订购房合同后，直接到相关银行经办机构或与银行签订合作协议的开发商处提供有关材料即可办理，厦门的各家银行一般承诺如借款人资料齐全，16－40个工作日内即可放款，具体规定各家银行各不相同。
需要注意的是，在二手房贷款时，两种方式在办理费用上各有千秋。公积金贷款比商业贷款多了评估费。商业贷款不需要评估，但用公积金贷款购买二手房，目前必须进行评估，交纳评估费。商业贷款则比公积金贷款多了律师费。商业贷款委托律师事务所对借款人进行资信调查，律师收取4‰的律师费，公积金贷款则不需个人交纳律师费。
住房总价高可申请组合贷款
当个人住房公积金贷款额度没有达到所需金额，购房人可申请个人住房组合贷款。所谓个人住房组合贷款，就是个人住房公积金贷款和商业贷款两种贷款形式的组合，组合的比例要依个人住房公积金贷款的多少来决定。公积金贷款额度为近一年缴交总额的35倍，当个人住房公积金贷款额度还不够全部房款时，剩余的就需要申请商业贷款，所以，两者的比例没有固定。
申请购房组合贷款应注意以下几点：1.所购住房应该符合申请银行的个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的购房贷款范围；2.在具备申请个人住房公积金贷款资格的同时，还应具备个人住房商业性贷款的条件；3.申请个人住房组合贷款不得超过所购房价的70%；4.申请个人住房组合贷款中个人住房公积金贷款部分，按个人住房公积金贷款利率计算；个人住房商业性贷款部分，按个人住房商业性贷款利率计算。
公积金贷款政策越来越宽松
2003年7月1日，我市对住房公积金政策进行了较大的调整，这使得越来越多的人可以依靠住房公积金贷款来实现住房梦。新的政策提高了我市住房公积金贷款额度，单职工贷款额度由原来12.5万元提高到18万元，双职工贷款额度由原来25万元提高到35万元；可贷额度由原来按职工申请贷款前12个月缴交住房公积金额的25倍提高到35倍。
贷款额度和可贷额度的计算参数提高后，单职工贷款前12个月平均每月缴交住房公积金429元就可贷款18万元，双职工贷款前12个月平均每月缴交住房公积金834元就可贷款35万元。这样，贷款前超过12个月月缴交834元住房公积金的双职工，购买一套50万元的商品房，自己支付30%的首期款15万元后，其余35万元可以全部申请住房公积金贷款，而不需要申请组合商业贷款。
另外，我市新的住房公积金政策对公积金提取及贷款的条件均做了比较大的放宽，如公积金可付首期款，还贷完后还可马上申请新的住房公积金贷款。新政策的实行大大减轻了居民的购房压力，使得住房公积金贷款成为居民买房的贷款方式。
年利率3.3%，关注住房储蓄贷款
2月15日在天津开业的中德合资住宅储蓄银行给我们带来了比公积金贷款利率还低的贷款新方式――年利率到3.3%的住房储蓄贷款。该银行客户服务部说，天津是个试点，其他城市今后肯定会进入。
据介绍，住房储蓄贷款的主要内容是合同制专项储蓄。客户与银行签订一份一定金额的住房储蓄合同，客户或一次性存款50%或按月向银行存款累计达到合同金额的50%时，储户即可向银行申请合同全额的购房贷款。与一般商业银行住房贷款不同，住房储蓄银行的资金是封闭运作的，它只向住房储蓄客户吸存，也只向自己的住房储户放贷，此外不进行任何其他投资，储户的存贷差是它惟一的利润来源。
