房贷新品面面观

　　随着各大商业银行在房贷市场上的战况越加激烈，多家银行近期又推出了不少新的房贷产品，本报记者对相关信息进行了收集、整理，供您在选择贷款方式时参考。
　　随借随还　招商银行
　　招商银行近期推出了“随借随还”房贷产品，的特点是客户只要还款金不少于1000元，即可通过“网上银行”和“电话银行”不限次数进行还款操作，无需支付任何费用。需要用钱的时候，又可随时通过网上银行或打电话借出来，借多少天算多少天。
　　“随借随还”房贷产品可限度地满足贷款人对贷款手续的便捷性和资金使用及时性的需求。比如说，李先生购买一套50万元的住房，目前银行贷款余额为30万元。按照招商银行按房价8成的授信度，张先生仍可贷40万元，但他尚欠银行30万元，因此张先生可随时从银行取出10万元使用。
　　“随借随还”房贷产品主要是将房贷业务与有房产作为抵押的个人授信业务结合在了一起，可以让贷款人根据自己的家庭财务状况，结合自己的职业规划自行设计还款计划，如可设定将部分年度奖金固定用于还款或双周还、周周还、天天还。
　　农行　混合利率房贷
　　光大银行、农业银行等近期先后推出了混合利率房贷业务，该业务指办理固定利率的贷款者可以申请转办浮动利率，反之亦然。像农行推出的混合利率贷款，即在贷款开始一段时间内利率保持不变，固定期结束后转换为浮动利率。目前开办的混合利率贷款固定期为5年和10年两种。混合利率贷款固定期和浮动利率都是根据整笔贷款期限来确定利率档次。如一笔“5年固定期＋3年浮动期”的混合利率贷款，在确定利率档次时，固定期利率对应10年期固定利率档次，浮动期利率则对应5年以上浮动利率档次。
　　对于购房的自住型买家来说，选择5年期的固定利率将会使其每月成本明显上涨1.63%左右，10年期的每月成本更会上涨3.09%；而投资型买家在选择浮动利率时因为无法享受惠利率，选择5年期的固定利率使其每月的成本上涨仅为0.22%，10年期的每月成本上涨也仅为0.27%。
　　存抵贷　深发展
　　深圳发展银行近期推出的“存抵贷”业务，是将该行贷款客户活期存款与个人房屋贷款结合起来管理的一种理财服务。开通该业务后，市民的活期存款账户将与其房屋贷款关联起来，市民只需要将自己的闲置资金存放在约定的活期账户上，超过5万元后，银行便会将账户中一定比例的资金视作提前还贷，节省的贷款利息将作为理财收益返还到市民的账户中。
　　值得注意的是，即使账户上的钱被视作提前还贷，实际上资金仍存放在这个活期账户上，客户可继续享受存款利息收益，需要资金周转时，还可随意调动。
　　“存抵贷”的好处是享有存款带来的收益，节省了利息支出，如一笔50万元的按揭贷款，以贷款利率5.814％计算，如有活期存款余额10万元，那么一年中活期存款利息为720元，抵扣贷款利息收益1400．85元，理财收益共为2120.85元，年收益率为2.12％。虽然收益率不算很高，但毕竟节省了一些利息支出。
客式　民生
　　近日民生银行总行营业部推出了“直客式不指定楼盘按揭贷款”。银行不通过开发商就可向购房者发放购房贷款。买房人可以先贷款后买房，同时，还可向开发商要求享受“一次性付款”的优惠。
　　按从前“指定楼盘按揭”的规矩，作为一种“合作”条件，开发商到哪家银行贷款，购房者购买该楼盘后的按揭贷款也只能在这家银行办理。因为在“指定楼盘按揭”模式下，开发商会为购房者提供阶段性保证担保，在客户办妥产权和抵押登记手续之前，承担不可撤销的连带责任保证担保。而“直客式住房贷款”给开发商带来的好处则是不像通常的按揭需要开发商提供阶段性担保，不存保证金，也没有保证责任；给客户带来的好处是，在与开发商协商一致的情况下，可享受到开发商一次性付款的优惠政策。
　　“直客式住房贷款”带给购房者的优惠显而易见，不过，购房者要想获得此类贷款却并非易事。这类贷款品种对客户设定了较为严格的审核条件。据称，一般只有像国家公务员、教育、医疗、新闻出版等事业单位或企业、金融行业的正式职员等优质客户才可以申请“直客式住房贷款”。
　　除了对客户要求较严外，银行对按揭的楼盘也有要求。据悉，可进行“直客式住房贷款”的必须是银行认定的优质楼盘，即指那些开发商信誉度高，经营正常，项目资金已到位，已取得土地、规划、建设、施工和预售证书，销售情况良好，无完工风险的楼盘。
　　农行　接力贷
　　农行北京分行此前还推出了一种“接力”房贷，父母双方或一方与其子女作为共同借款人，贷款购买住房。举例来讲，一对50多岁的老夫妇想申请50万元银行贷款，一般银行最多能批10年，这样，他们每月需要还款近6000元，负担太重；而这时他们的孩子刚参加工作，每月收入2500元，如果申请贷款30年，每个月要还2800元，月供超过了收入，银行也不会放贷。如果父子组合起来，作为共同借款人，父母的贷款期限就能最长至30年，每月负担还不大。
　　农行人士表示，该行在办理房贷业务时发现有这样的市场需求，就推出了此类产品。但仅仅是个案，不是大多数人都适合这种方式。