降息周期送来减压风　"房贷账"需要重新梳理

　　新房贷客应缩短调息期

　　昨天公布的9月份CPI数据为涨4.6%，环比回落0.3个百分点，再度引发市场降息猜测，而我国进入降息周期已成现实。

　　经过两次降息，目前5年期以上商业贷款基准利率为7.47%，5年期以上公积金贷款利率为4.86%。考虑到银行对大多数购房者给予下浮15%的优惠利率，目前多数房贷实际利率更低。两次降息后购房族实际月供减少了多少？深发展银行的专家算了笔账：两次降息前，5年以上贷款基准利率为7.83%，下浮15%后利率为6.6555%；目前5年以上商业贷款优惠利率为6.3495%。假设贷款50万元，按20年等额本息还款计，那降息前月还款额为3773元，降息后月还款额为3683元，月供减少了90元。如按基准利率算，降息前后的月供减少了110元。

　　但多数购房族眼下还不能立即享受降息的好处，因为他们和银行已约定按年调整利率，因此月供减压要等到明年元旦。为此专家建议新的房贷客户，在降息周期，应主动缩短调息期，与银行签定按季度、按月调整利息的合同。这样降息减少的月还贷额变化，将更快地体现出来。事实上，9月降息后，按季或按月调息的房贷客户，已开始少还月供了。而11月1日起，按月调息的房贷客户，还能提前两个月享受到月供减压的实惠。

　　当然按季或按月的调息方式，在加息周期就不划算，但考虑到降息周期才起步，未来1到2年这种趋势有望延续，所以房贷客户仍有调整的必要，而且未来即使重新回归加息周期，房贷客户可采取提前还贷或浮动利率转固定利率等方式，为自己减压。

　　房贷利率固转浮应算成本

　　在降息周期，先前选择了固定利率房贷的市民，可能要为多付利息发愁了。以某银行固贷为例，降息前后，该行10年期固贷利率均为6.93%，而浮动利率目前已降至6.3495%（下浮15%），假设贷款20万元，固贷一年要多还500元左右。一旦继续降息，那固定利率与浮动利率房贷的利差将越来越大。

　　据记者调查，目前多数开办固贷业务的银

　　行，都提供固转浮服务，但需要支付一定的违约金。据介绍，对已办理固定利率房贷，且贷款存续期在1年以上的，缴纳一定违约金后可固转浮。银行人士表示，房贷利率是否要固转浮，需先算一笔账，如果转为浮动利率后节省的利息，比违约金多，调整就是划算的，否则不如不转。一般说如果固贷办理的时间不长，固转浮还是划算的。如果不想缴违约金，可以先把剩余贷款提前还掉，再按浮动利率向银行重新申请贷款。

　　是否提前还贷因人而宜

　　有人建议，降息后提前还贷计划可推迟进行。对此专家认为，是否提前还贷因人而宜。眼下市场并不景气，缺少高获利的投资渠道，如果手头有闲钱，还是应提前还贷。此外如果还款期限已过半的等额本息贷款，此时一半以上利息已还完，所剩贷款余额主要是本金，提前还贷的意义并不大。

　　当然如果有较好的投资渠道，提前还贷计划暂缓，应拿这笔钱进行投资。理财方略告诉投资者，保持适当的负债率，有利于加速资产增值。

　　专家还建议，目前公积金贷款利率也处于下调期，相对商业贷款利率水平更低、月供负担更轻，一笔20万元10年期的公积金贷款在降息后，总利息支出可节省近5000元。因此手头闲钱应先归还商业贷款，而保留剩余的公积金贷款，这样可保证手中资金的流动性，一旦投资市场回暖，可灵活应对，赚取较高的投资利润。