住宅满70年后或有偿续期 小产权房转正将破灭

　　《意见稿》对现行《土地管理法》做了大幅修改，总计新增49条法条。其中，最受人关注的住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”，其预留操作空间的用意明显。另外，《意见稿》依然坚持宅基地只能在集体居民内部流转，集体建设用地的流转和抵押亦受到一定限制。

　　记者获悉，《征求意见稿》新增49条“新规”，涵盖了农村集体土地权利、承包经营权流转、土地督察、土地使用权到期处置、宅基地权利、土地交易、征地及其补偿、土地调查登记、耕地保护等多方面的内容。

　　70年后无偿续期被调整

　　去年夏天，国土资源部内部曾起草了《土地管理法》的意见稿，对现行《土地管理法》多有突破，如宅基地可以抵押、明确住宅用地70年使用权到期之后自动无偿续期等。

　　然而，在《征求意见稿》文本中，上述内容都已“删除”或“调整”。商品住宅土地使用权70年到期之后如何续期，便是被“调整”的内容。

　　“是有偿续期还是无偿续期，现在还说不准。”一位长期从事土地制度研究的专家表示，如果修订中明确了“无偿”，那么，政府将肯定不能在续期中收取费用，而以“按照国家有关规定”的表述，“就可以是无偿，也可以是有偿，这样就有了回旋的空间，按照届时的情况管理，实际上把这个权力交给了政府。”他强调。

　　他还告诉记者，即便政府采用住宅用地有偿续期的方式，也会由各地设定不同的“收费标准”———因为全国的地价不同。而在北京，已经有按1300元/平方米价格续期的说法流传，但官方未予证实。

　　“小产权”合法化成泡影

　　一直以来，农村建设用地的流转都是一个焦点问题。在新法案里，虽然取消了对农民集体所有土地使用权的出让、转让或出租的限制，但对农村集体建设用地的流转仍然没有完全放开。

　　新法案规定，依法取得的农村集体建设用地使用权，经所在地县级人民政府批准，可以出让、租赁、入股、作价出资等方式，用于非公益性项目，但土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的农村集体建设用地使用权，非因企业破产、兼并等情形不得转让。

　　按照法案，农村集体建设用地要有条件流转，不得改变土地用途。例如，宅基地使用权人经本集体组织同意，在保障基本居住条件的前提下，可将其宅基地向符合宅基地申请条件的人转让、赠予或者出租。农村村民转让、赠予或者出租宅基地后，再申请宅基地的不予批准。

　　这样的规定也让此前对“小产权房”合法化的想象化为泡影。“新法案中明确指出，商品住宅建设应当使用国有建设用地，小产权的问题没有放松。”上述专家说，“法案很明确，中国的土地不会‘私有化’。”

　　违规用地将追究领导责任

　　针对地方政府一些不规范土地交易行为，新修订的《土地管理法》将从制度设置角度，加强中央对地方的监督。消息人士透露，法案新增加了对县级以上地方政府主要负责人违规行为的处罚意见。

　　新法案同时规定，国家将建立土地调查制度、统一的土地登记系统，而且土地登记资料也可以依法进行公开查询。

　　修订意见稿新规

　　●住宅70年大限到期后，按照国家有关规定自动续期。

　　●农村集体建设用地要有条件流转，不得改变土地用途。

　　●商品住宅建设应当使用国有建设用地。

　　●建立土地调查制度、统一的土地登记系统。

　　据《中国经营报》、《中国房地产报》、《华夏时报》 （编辑：阿托）