提醒：房贷金额少所剩期限较短 转按揭未必划算

“我的房贷利率到底能不能转成七折？”成了老"房奴"们新年伊始问得最多的一句话。2月4日，在建行、农行两大国有银行对存量客户开闸七折利率后，2月4日，工商银行正式发布消息称，自2009年2月10日起，对符合条件的存量个人住房贷款利率统一实行7折优惠。目前各家银行发布的房贷新政不一，存量房贷客户要享受7折优惠，仍然会受到首套房、普通自住房、贷款余额、信用记录等前提条件的限制。

“我贷款的银行不打7折就转按揭。”而面对不少银行7折利率的优惠，转按揭也成为不少房贷者应对的新招。不过，银行理财师表示，不是所有转按揭都划算。

新政策：七折优惠利率相继推出

针对此次利率调整，工行对符合条件的客户定义作了详细解释。细则规定对2008年10月27日前发放的执行基准利率0.85倍的个人住房贷款，如借款人在近2年内没有连续2期(含)以上违约记录、在工商银行其他贷款无不良记录，可自2009年2月10日起享受0.7倍的优惠利率。而且客户不必到工行网点逐一申请办理，而是通过计算机系统统一调整。

此前，全国已有包括建行、农行、中国银行几大国有大型银行以及民生银行、交通银行、浦发银行、光大银行等在内的多家银行，针对存量房贷客户推出了7折优惠利率。目前各家银行在对待存量房贷客户时，政策实施细节又有不同。因此，房贷客户应提前向贷款银行了解清楚相关的优惠细则，有的放矢。

银行 优惠细则

中国银行只要2008年10月27日前发放首套房贷款，并且享受8.5折优惠利率、无不良信用记录的客户，经审查合格后就可享受7折优惠利率。

农业银行对存量贷款利率调整采取自动调整和手工调整两种方式：存量房贷在30万元以上、没有逾期还款等不良信用记录、原贷款利率浮动比例执行基准利率0.85倍的，均可自动调整。如果存量房贷金额在30万元以下的，需要个人主动申请，由银行审核。

建设银行只要调整前执行基准利率0.85倍优惠、近两年内没有拖欠两期以上还贷、不存在违约和两笔以上未结清房贷的客户，均可申请7折利率优惠。

光大银行目前认定2008年11月30日前办理房贷业务的客户为存量房贷。按照央行"五级分类"标准，不存在任何一次逾期还款的，银行将给客户进行系统批量自动调整到基准利率的7折。

细算账：20万元房贷每月省近百元

不少房贷者问，享受7折利率的月供究竟比享受8.5折利率"省"多少呢？对此，银行人士算了一笔账。以20万元20年房贷为例，经过5次降息后，目前5年以上个人住房按揭贷款利率为5.94%。按此计算，在执行8.5折利率的情况下，"老房贷"适用的新利率是5.94%×０.85＝5.05%，月供为1325.44元；而在享受7折优惠利率的情况下，"老房贷"适用的新利率是5.94%×０.7＝4.158%，月供降低为1228.68元，每月月供减少了96.76元。而以一笔20年50万元的贷款为例，目前5年以上基准利率为5.94%，8.5折后利率为5.049%，月供为3313.5元。优惠到7折后利率为4.15%，每月月供可调整到3071.69元，每月节省242多元，如果按20年利率不变来算，一共能省下58034.4元。

理财师：不是所有转按揭都划算

“我贷款的银行不打7折就转按揭。”面对不少银行7折利率的优惠，转按揭也成为不少房贷者应对的新招。银行理财师表示，如果贷款金额较大的，所剩期限较长，转按揭就比较划算。但如果所剩贷款金额较少，重新转按揭，不但需要重新办理两证，还需要缴纳违约费和评估费，结果不一定合算。以10万元的贷款申请转按揭为例，加上1%-2%的按揭费、担保费、保险费、抵押登记手续费等费用，累计支出可能在4000～5000元，跟原来的还款额相比，房贷者虽可节省约3000元，不过要耗费大量的精力和时间，其实并不是非常合算。

同时，一些银行在给予存量房贷利率优惠的同时，也对利率打折的年限提出了一些限制条件。据业内人士介绍，有不少银行对他行转按揭的存量客户，虽然给予了7折利率优惠，但贷款合同是以“1＋X”模式签的，即首年的贷款利率7折，1年后利率是否维持下浮30%，需衡量当时的基准利率水平以及客户利润的贡献度。就算能获得优惠，其优惠程度也要根据当年实际情况而定，如果房贷政策或贷款者还款水平等条件发生变化，不排除上调利率的可能。