房贷转按揭的技巧

不给7折优惠转按揭最有效
典型个案：王东2006年买了一套商品住房，因为当时公积金贷款只能贷40万，由于他凑更多的首付困难，就用商业贷款贷了50万元。去年10月27日，政府推出了鼓励自住型购房贷款的房贷新政，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。听到这一消息王东兴奋不已，密切关注其贷款银行这一利率下调的细则出台。
       直到去年12月19日，银行才短信通知“根据人民银行房贷新政策，对于符合我行利用贷款购买普通自住房客户，可到贷款经办行进行利率浮动幅度下调的申请，详洽贷款经办行”。收到短信的当天王东就去该行申请利率下调，然而快一个月过去了，王东的利率7折优惠什么时候能办下来，银行只是答复让他等电话，完全没有时间表。
理财支招：王东打听过周围的邻居、朋友，居然还没有一个享受到房贷利率7折优惠的政策，1月20日就又到了王东每月的还款日，他只能按原来的还款数额往还款卡里面存钱了，因为什么时候才能办下贷款利率的折扣他完全不知道。
        据了解，与王东有同样经历的朱晓雷对银行的一再拖延，且不给个准确的时间，非常不满意。他决定联系能马上执行贷款利率7折优惠的银行进行转按揭，他咨询了民生银行的一位信贷经理，对方表示依据他的条件完全可以办理转按揭，而且转的下个月就能享受优惠利率。朱晓雷把这一消息转告原银行的房贷经理时，房贷经理答复他在他1月份的还款日之前一定会给答复。
剩余未还贷款少则不宜转按揭
典型个案：周伟2003年购买了首套自住商品房，建筑面积98平米的，当时贷款40万元，经过了5年还款过程，目前还有18万元的本金未还完，但他所贷款的银行还迟迟未公布贷款利率7折优惠的细则，他想转按揭到其他银行享受利率优惠。
理财支招：银行理财分析师提醒客户，不是所有房贷客户转按揭都划算。因为转按揭不但需要重新办理两证，还需要缴纳违约费和评估费。如果18万元的贷款申请转按揭的话，加上1%-2%的按揭费、担保费、保险费、抵押登记手续费等费用,累计支出可能在5000-6000元。
        银行理财分析师粗略计算，贷款18万元，这些费用就达到了6000元左右。可见，贷款金额20万以下，期限10年以内的，没有太大必要转按揭。而贷款金额较大的，转按揭就比较划算了。同时周先生所贷款的银行只是目前细则没有完全出台，并不代表将来就不执行贷款7折利率优惠，建议等等银行的政策出台，不必急于这一点时间。如果周先生想提前还款的话将来办理7折优惠时，一定要问清楚提前还款有没有违约金。
房贷转按揭小贴士
1.找到新银行，寻找一家可以为房贷给出更大利率优惠的接收银行。
2.信用查询，申请后，欲“转按揭”者须授权接收银行进行“个人信用档案”查询。
3.带齐申请材料，包括原来的借款合同、购房合同、房产证复印件(无复印件也可)、身份证原件、收入证明、还款记录(一般是供银行扣月供的存折复印件)，到接收银行网点填写“转按揭”申请表。
4.记录要良好，若申请者个人信用记录中没有恶意拖欠贷款的记录，接收银行一般会在7个工作日内作出受理“转按揭”的决定，同时会电话通知申请人；若个人信用记录中有拖欠贷款或刷爆信用卡的记录，接收银行可能会拒绝接收“转按揭”。
5.提前还完款，获得接收银行认可后，向原来的贷款发放银行申请提前全额还贷。由于许多银行要求“提前全额还贷”须提前一个星期申请，所以此过程大约需要半个月。
6.签订新合同，向原贷款发放银行提前全额还贷并拿回抵押的房产证后，到接收银行网点签订新的个人房屋抵押贷款合同。
7.手续交银行，将房产证、解押手续、抵押手续交给接收银行。
8.重新办抵押，拿着房产证、全额还款证明(由原贷款银行出具)、与接收银行签订的个人房屋抵押贷款合同，到各房屋所在地房屋抵押登记部门(一般在房交所)，先办理解押手续，后办理新的抵押手续。