回暖不是楼市大反转 专家、购房者谈楼市“小阳春”

　　放量是暂时的

　　河南财经学院工程管理系教授刘社分析说，２月份郑州楼市出现了近一年多来少有的“量价齐升”现象，一是压抑了一年多的刚性需求出现了集中释放，因为１月份是传统的销售淡季，年前的消费需求推迟到了年后集中成交；二是在当前形势下开发商对市场的判断开始理性，听从政府“要合理定价”的劝导，在降价促销方面果断行动的结果；三是目前郑州许多开发商推出的房子已不再是期房，而是现房或准现房，大大降低了消费者的购房风险，对消费者的吸引力增加；四是年前郑州只是中低档楼盘在搞促销，现在则是中楼盘也加入了降价促销的行列。

　　河南大学经济学院院长耿明斋教授认为，要看到目前房地产市场体现的两大特点：一是结构特点，即成交量的放大主要体现在二手房交易上，一手房市场的增长主要是在政府推动的经济适用房和廉租房等低端住宅上，普通的商品房市场并没有明显的变化；二是价格特点，即伴随着成交量的放大，价格总水平不但没有上升，反而继续延续着下滑的态势。所以，这种回暖也仅仅是长期冰封严寒中的一丝暖意，不可寄予太多的期望。

　　郑州市民马先生说，郑州楼市近期成交量的放大并没有出现价格的配合，这只是一个短期的市场回暖，改变不了市场长期疲软的局面。开发商经历了２００８年的煎熬，现金流也已经元气大伤了，这次市场回暖估计也是一根救命稻草了。

　　回暖不是大反转

　　郑州大学旅游与管理学院院长、房地产市场研究中心主任杜书云教授直言，现在说房地产市场回暖是站不住脚的。她分析说，根据国家统计局公布的《２００９年１~２月全国房地产市场运行情况》，全国商品房销售面积同比微降０．３％，而房地产业投资增速则继续下滑。而我省今年１~２月，房地产开发投资增速高位回落，房屋施工面积、新开工面积增速趋缓，竣工面积下降；资金来源增速回落，企业资金约束加剧；商品房销售持续下降，商品房空置面积增加；房屋销售价格继续上涨，但涨幅回落。由此可以判断，我国房地产市场依旧没有走出低迷的轨道。

　　对房地产市场颇有研究的郑州市民章女士认为，中国楼市目前依然存在诸多问题：一是土地和税收成本几乎无节制地飙升，产生了房价泡沫；二是开发商在产品方面的高端化倾向，使虚高膨胀的房价与市场购买力渐行渐远；三是地方政府的财政收入靠“卖地为生”的高度依赖，使经济适用房等民生福利性产品的严重欠账等等。这些问题目前来讲还没有得到有效的解决，而在这种情况下把成交量的暂时回暖并不是房地产市场的大反转。

　　形势依然严峻

　　耿明斋教授认为，不能根据这两个月的成交数字就认为房地产市场已经开始新一轮的启动，房市的寒冷期可能还要持续较长一段时间。就目前的情况来说，我国的房价较一年前是有一定幅度的回落，但是，无论和历史上较为合理的价位比，还是与平均收入水平比，目前的房价仍然处在高位，而且普遍认为未来一个较长时期内可能房价仍会延续下滑的趋势。

　　杜书云教授非常认同耿明斋教授的观点。她认为，郑州市经济适用房、城中村改造、集资建房以及大量空置商品房的存在，尤其是世界金融危机影响而带来的收益预期的趋坏，仍然是房地产市场回暖的障碍。

　　刘社教授警告说，从２月份和近期的成交数据来看，郑州的楼市已经开始成交量放大，但这是开发商和政府精心呵护市场的结果，绝不是楼市就此全面回暖的前兆，更不是开发商可以拉升房价的时机。

　　郑州市民洪先生说，有关部门公布的资料显示，郑州市房地产市场目前的存量房已达到８００多万平方米。这意味着即使郑州市从现在起不盖一栋楼，那么市场上再有一年也消化不了这部分存量房，供大于求的局面已经形成。在这种形势下，房地产市场怎么能这么快走出低迷呢？

　　调整还将继续

　　刘社教授说，今年的郑州楼市应当是个价跌量涨的格局，也只有通过价跌量涨，才能激活市场，实现楼市的理性回归。目前，正在销售的房子价格下调的空间已经不大，但近期低价拿地、低成本开发的房子将在一年后进入预售期。届时，现有的高成本开发的房子若没能实现快速倾销，将面临巨亏的可能，加上郑州目前的积压房总量很大，因此，房价依然存在着较大的下行压力。

　　河南财经学院兼职教授、Ｗｉｓｄｏｍｔｏｐ智源堂ＣＫＯ（首席知识官）高重恒认为，２００９年应该是房地产市场的回归之年：价格回归，也就是回归到购房者的心理价位上来。品质回归，一定要做好楼盘产品的质量，近两年部分开发企业对楼盘的质量有所忽视，漏水、噪音等问题时有存在。客户回归，一切围绕不同客户层面进行，摒弃同质化倾向，要以消费者的需求为出发点的模式进行。营销回归，“忽悠”式的营销应改为“互动式”营销，在推广时，应该是实话实说。

　　郑州市民陈女士说，就郑州市普通百姓的收入水平而言，目前郑州的房价依然显得偏高。虽然经过一年多的调整，开发商推出了不少优惠打折措施，但是没有出现明显的下降，等待、观望，希望房价能有所下调的购房者仍然是多数，让房价降低到多数住房消费者可承受的水平上，房地产市场的需求才能真正地释放出来。