房价高企 为何开发商利润走低？

　　土地溢价“收窄”营业利润

　　4月18日，记者分别考察了北京近期热销的“华润·西堤红山”、“远洋·沁山水”和保利百合花园。三大楼盘当初拿地时的楼面地价约为每平方米4758.82元、5321.72元和5865元。按照三楼盘目前的销售均价计算，土地成本占售价的比重分别达到29.74%、38.01%和36.66%。其中，“远洋·沁山水”的拿地时间为2008年1月。

　　业内专家指出，我国自2004年8月31日实施土地招拍挂政策以来，土地成本直接反映出市场对房地产的需求程度。而房价高企直接推高了地价。在2007年开发商“拿地热”时，部分城市的地价上涨幅度高于房价。

　　根据国土资源部公布的“2008年全国主要城市地价状况分析报告”统计，去年全国地价仍在增长，但增幅放缓。预计今年一线城市居住用地价格将与去年持平；而二三线城市的地价仍存在上涨空间。

　　今年3月，土地底价成交率出现下降，溢价成交再次出现在北京、上海和天津等地。

　　事实上，自2007年以来，部分企业的拿地成本明显攀升。

　　畸形的建安成本

　　业内人士指出，去年下半年以来，钢材、水泥等建材价格大幅下跌，使得建安成本在房地产开发总成本中的比重呈下滑趋势。建安成本包括房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本，是房价中相对稳定的部分。在国外，建安成本通常占房地产开发总成本的70%，其他如地价及税费仅占房价30%左右。然而在国内，这个数字是颠倒的。

　　根据有关报道，以北京为例，建安成本费用占普通住宅期房预售成交均价的10.66%-28.77%，建安工程费平均仅为普通住宅期房预售成交均价的15.71%。

　　隐性成本居高不下

　　北京一位开发商告诉记者，地产企业对政府部门、公共事业机构等的“公关支出”和各项规费，一直是总成本的重要组成部分。而这些隐性成本有些便转化为财务报表中的期间费用。

　　该开发商介绍，地产开发过程中，要向包括建委、规划局、民防办、气象局、环保局等10个政府部门缴纳多项费用，这些费用包括大到城市基础设施建设费，其中城区和近郊区住宅每平方米160元、非住宅每平方米200元(包括地下面积)。小到按投资额不同收取的项目建议书(可研报告)编制费，还有住宅项目三类防雷装置要收取的每平方米0.8元的避雷检测费。另外，开发商还需向自来水、电力、天然气、通信等市政工程企业支付配套工程费用。

　　业内专家指出，2008年，房地产行业的平均销售毛利率在30%左右，税金之外的各项成本占收入的七成。