住建部专家秦虹：房地产业亟待推进长期制度建设

    日前，出席在厦门举行的2009国际房产投资高峰论坛的金地集团董事长凌克表示，今年上半年，宽信贷和低利率的政策刺激，投资性需求释放，导致国内房价、地价互推上涨。下半年，随着二套房贷政策全面收紧以及严打“捂盘”、“囤地”等措施出台，政策逐步由“宽松”转为“中性”期。如果通胀步伐加快或银行坏账风险加大，将直接导致政策迅速收紧，房地产市场也将面临下行的压力，持币观望再次出现。短期调控行为引发了房地产市场的大起大落。

    中国指数研究院数据信息中心监测显示，与上半年“量价齐升”行情相比，7、8月以来，“量跌价涨”是国内楼市的主基调。在8月份监测的30个城市中，仅有8个城市商品住宅成交面积环比上升，30个城市总成交面积环比下跌约11.18%。而8月份各城市住宅成交均价仍以上涨为主，其中涨幅最为明显的是深圳、上海，分别为15.29%与6.48%。

    参加论坛的住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为，当前保增长的房地产政策效应明显，但这些政策都属于短期政策，可逐步加强房地产长期制度建设，防止市场短期内的大起大落。

    秦虹说，我国房地产市场已进入稳定匀速的增长期。2008年，受2007年底出台的金融调控政策影响，全国商品住宅销量比2007年下降了20%，东部大城市同比降幅更达40%左右。尽管如此，2008年全国商品住宅销量仍达6亿平方米，比2007年之前的任何一年都要高。稳定匀速发展的房地产市场需要有长期制度建设作为保障，而目前在房地产业的长期制度建设方面还比较薄弱。

    秦虹、福州大学房地产研究所所长王阿忠等专家认为，房地产业长期制度建设可包含内容有：完善住房保障制度，使低收入家庭免受市场波动的风险；完善调控市场的经济手段；完善房地产金融制度，控制房地产投资风险和建立成熟理性的房价定价机制等。

    秦虹认为，尽快出台《住房保障法》，对住房保障政策的制定实施提供有力的制度保证。目前，各地政府在加强住房保障制度建设的实践中，缺乏立法保障存在许多弊端。例如在准入和退出管理上，由于缺少相关法律层面的规定，约束一些社会成员的行为遇到困难；在资金保障方面，仅靠领导重视，也存在不稳定性。应以立法的形式将基本住房保障制度确定下来，既有利于约束社会各方面的行为，也有利于约束政府行为。

    在完善调控市场的经济手段方面，要改进房地产业的税收管理。目前，与房地产业有关的税收，比如土地增值税、二手房转让个税等，都延续计划经济时代的做法，在实践中，经常遭遇执行不下去的情况。

    完善房地产金融制度，须从房地产投资金融创新做起。近年来，炒房等投机行为屡屡导致房价过快、非理性的上涨，关键在于房地产投资缺少必要的投资金融品种。投资者把买房作为实物储蓄，而房地产交易与股市不一样，成本大，周期长，一旦难以脱手，就会造成供给越多，空置率越高的现象。

    王阿忠认为，近期，楼市重现2007年底“量跌价涨”行情，销售量若要回升，开发商须下调房价，而降价容易引发“退房”等社会不稳定现象。造成这种两难局面的“病根”在于房地产业长期以来的定价积弊。房地产行政主管部门必须要对房价成本进行科学合理的测算，作为市场定价的指导依据，加强房价定价监督和管理。