房贷高增速已现拐点

　　不断增加的不良率则挑逗着市场的神经。

　　银监会2009年年报称，2010年个人住房按揭贷款业务中的不审慎行为可能加剧，房产开发贷款风险链条效应或将重现，信用风险隐患可能上升。今年上半年，大部分上市银行的个人住房不良贷款都有不同程度的增加，比如兴业银行从1.94亿元增加到2.26亿元。

　　为了争夺客户，个人住房贷款市场此前价格战不断。在重庆，首套房至今在部分银行可获得7折优惠。某股份制银行重庆分行零售部总经理透露，按7折优惠做业务，银行其实很难赚到钱。这在今年银行中期业绩报表上体现为，一直有优质业务之称的个人类贷款的收益率远低于公司类贷款。

　　这已经引起银行的关注。比如，招商银行已经开始重点发展非房贷个人业务，上半年其个人住房按揭贷款增长率远低于业内平均水平，个人汽车消费等贷款则强劲增长。兴业银行也在采取类似的做法。

　　半年七成增幅

　　北京银行拔得上半年个人住房按揭贷款增长率的头筹。

　　中报显示，北京银行的个人住房按揭贷款从213亿元增加到313亿元，增加100亿元或47%。同期北京银行的一般公司贷款从2382亿元增加到2686亿元，增幅为13%，增速远低于个人住房按揭贷款。

　　此并非个案。

　　同期，深发展的个人住房按揭贷款从858亿元增加到934亿元，增速14%；浦发行从1390亿元增至1642亿元，增速18%；南京银行、招行、民生银行增速分别为70%、11.4%和6.5%。建设银行则从8525亿元增至10022亿元，增加了17.5%，同期其公司类贷款只增加了12%。

　　农行“稳健经营的前提下，重点支持个人首套房贷款”的策略，也使其个人住房贷款上半年增加了1437亿元至6416亿元，增长了28.9%。

　　“现在很多银行都提出向零售银行转型，重要表现就是大力发展个人住房贷款。这类房贷款不良率也低于很多行业，算是优质业务。”一家城商行信贷部人士分析。

　　2009年，全国个人房贷不良率为0.59%，仅高于水利与环境行业的0.37%及社会组织与公共管理的0.44%，在24类贷款中列倒数第三。

　　各银行为了争夺个人住房贷款业务，招数频出，最多的是价格战，尽可能的向客户提供利率优惠。价格战之后，则在业务流程上做起了文章。以重庆为例，农行重庆分行九龙坡支行就从2009年10月到2010年1月末，采取未办结抵押手续方式发放个人住房抵押贷款773笔，金额2.23亿元；光大银行重庆分行采取审批通过后即放款的方式发放超过6亿元贷款。

　　盈利之忧

　　上述背景下，银行个人住房抵押贷款风险和盈利之忧凸现。

　　某股份制银行重庆分行零售部总经理介绍，个人房贷的风险主要有三个。一是操作风险，比如没有落实面签。该人士说，以前有开发商给他打招呼，希望不要派人去现场面签，尽量简化手续。其次，个人按揭贷款一般是20年，其间可能出现因客户收入、工作变化等带来的风险。第三，国内银行的贷后管理较薄弱。管理人员非常少，比如某股份制银行重庆分行，个人房贷约130亿元，按每笔30万元计，客户超过4万户。然而，该分行贷后管理人员不到10人，根本没有足够的精力来进行详细检查，将风险控制在萌芽状态，只有在客户发生逾期后催收。

　　上半年，个人房贷不良贷款增加已经有所表现。中报显示，兴业银行个人房款从年初的1491亿元增加到中报的1737亿元，虽然不良率从0.14%降为0.13%，但不良贷款额从1.94亿元增加到2.26亿元，增加了16%。建行的个人房贷不良也从36亿元略增至36.39亿元。

　　同期，浦发银行已逾期但未减值的个人住房按揭贷款从7.9亿元增加到9.5亿元，增加了1.6亿元或20%。农行的个人房贷不良下降了4亿元，不过总量依然高达50亿元。

　　此外，价格战背景下，个人房贷并未表现出强大的盈利能力，甚至不如公司类贷款。由于各银行未单独列，只能通过以个人住房按揭贷款占据绝大比例的个人贷款的盈利情况大致反映。

　　上半年，农行个贷平均收益率为5.1%，而公司类贷款为5.32%。工行公司类贷款收益率为5.21%，个人贷款平均收益率仅4.75%。

　　上半年，北京银行公司贷款为2733亿元，取得了37.2亿元的利润总额，个贷业务总量369亿元，只取得了3.7亿元的利润总额，盈利能力远不如公司贷款；民生银行2125亿元的个人银行业务资产取得了18亿元的税前利润，公司业务用7609亿元的资产则取得了超过74亿元的税前利润。

　　同期华夏银行个贷余额为550亿元，利息收入为12.46亿元，其同口径的公司贷款余额为4340亿元，利息收入为112亿元 ，公司类贷款生息能力也高于个人贷款。

　　倒逼零售结构调整

　　“无论是主观还是客观，个人住房按揭贷款在今年下半年将有一个大的变化，将很难保持上半年的增速。”上述信贷部人士说。

　　客观条件是，6月开始，房产市场正逐渐退烧。以重庆为例，7月以个人住房贷款为主的个人贷款环比下降了近20%。8月房产成交则连续三周呈环比下降态势，这必然带来个贷下降。

　　银行也有主动转身的内在需求。目前，多数银行的个贷主要有三部分，个人房贷、信用卡，以及个人汽车消费为主的其他业务。其中，大部分银行的个人房贷的比重都超过75%。比如招商银行2009年为71%，北京银行为82%。

　　银行开始谋求调整个贷结构。比如，兴业银行今年上半开始加大了对个人经营性贷款等非住房类贷款的投放力度。

　　中报显示，兴业银行个人房贷占个贷比重为85.96%，2009年此数据为88.21%，个人汽车消费等贷款比重则从8%上升到10.43%，增加了2.43%。

　　调整结构最为明显的则是招行。

　　招行2010年上半年开始推进零售贷款多元化发展，调整信贷结构，保持零售贷款业务持续增长。其在中报中表示，“在面对房产新政频出，交易量不断萎缩的市场形势，在拓展个人住房贷款的同时，开始积极发展个人汽车贷款、个人经营贷款和个人商业用房贷款等业务。以降低房产行业周期波动的不利影响。”

　　2010年中报显示，个贷中，招行的个人房贷比重已经从71%下降到68%，个人汽车消费等贷款比重从18%增加到22%，信用卡业务继续保持在10%左右。

　　这种调整或将继续。“上半年几乎完成了个人住房按揭贷款全年的大部分的任务，这为下半年的结构调整创造了条件。”上述信贷部人士说。