购房者只买低价或降价房

　　“没想到真有天上掉馅饼的事，而且这次还砸到了我的头上。”中弘北京像素的业主张小姐兴奋地表示，自己在房地产新政出台前买的毛坯房，如今变成了精装修房，“开发商决定9月1日前买房的业主，都赠送标准为2000元/平方米的精装修。”

　　中弘北京像素相关负责人表示，此后参与团购该项目的购房者也会享受到这一优惠。“由于公司在其他地区的购地行为需要资金支持，同时临近年底，需要冲业绩，因此集团要求必须舍弃北京项目部分利润。”

　　随着宏观调控的逐渐深入，越来越多的开发商正承受着越来越大的压力。

　　量价齐升的背后

　　“据我们观察，现在购房者只买两种房，一种是低价房，一种是降价房。”上述中弘北京像素负责人表示，采取了促销措施之后，中弘北京像素的销售状况有了很大改善，“甚至9月的就卖出了十几套”。

　　根据北京市房地产交易管理网的统计数据，2010年8月，北京期房住宅网上签约总成交量达5565套，环比7月上涨了12.4%。除去保障性住房，实际成交的期房商品住宅为4488套，环比上涨11.2%。进入9月，截至9月8日，北京期房住宅网上签约1990套，除保障房之外的期房商品住宅1962套，环比8月同期的期房商品住宅1250套，再度上升了57%。

　　在价格方面，据亚豪机构统计，8月北京商品住宅成交均价为21008元/平方米，环比7月上涨了10.6%。不仅创下了调控以来的涨幅，也是自调控引发北京房价跌落2万元/平方米关口后再度站稳的首月。

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，自调控之后的5月开始，楼市成交价格出现涨跌交错的震荡局面，成交量也在6月筑底之后开始回升，显示出市场供需的激烈博弈。“8月楼市成交量的增长主要是近段时间低价开盘项目受到市场追捧引起的，而成交价格反常上涨的重要原因是受部分高端住宅销量增加的影响，拉升了整体市场价格。”

　　她表示，目前北京楼市的购房主体主要是购买郊区低价新盘和高端豪宅的两类典型客群，分别为首套及改善性等需求强烈的刚性需求购房者以及资金实力雄厚、具备一次性付款能力或能够承受较高首付款的投资型购房者。“他们均受调控政策影响较小，而且自调控开始4个多月以来，这部分需求有了一定程度的累积。”

　　真假“回暖”？

　　“最近一个月以来成交数据的调整，被部分人解读为市场回暖甚至反弹，其实市场并未回暖，最多可以看成是假性回暖。”北京中原三级市场研究部总监张大伟表示，从实际的项目销售情况可以看出，多数开发商业绩惨淡。

　　数据显示，房山的万科长阳半岛、大兴的保利茉莉公馆及绿地西斯莱公馆等占据了8月成交量排名榜前10位的项目总成交套数为2541套，是市场总量的56.6%，而其他同期在售的400余个项目中仅有256个项目成交，平均每个项目仅售出了7.6套。

　　而据北京中原统计，以宏观调控的4月14日为界，新政后的4个半月时间内，北京期房市场取得预售项目合计82个，供应住宅总套数为29468套。截至8月31日，签约套数仅为11956套，签约率不足40.6%。从销售面积来看，82个项目合计供应面积为3239847平方米，4个半月签约面积仅为1259825平方米，积压面积约为198万平方米，积压率达到了61.1%。

　　在82个项目中，均价低于20000元/平方米的项目合计为38个，这部分的签约率达到了51%；均价为20000~30000元/平方米的项目为33个，虽然供应量也达到了10382套，但是签约率仅为29.4%；均价超过30000元/平方米的项目总数为11个，签约率仅为15.5%。

　　“由此可以看出，8月楼市大环境仍以楼盘滞销为主，仅有少数对市场反应灵活的企业，迅速下调项目价格而取得了市场与口碑的双赢。”张大伟如是说。

　　调控继续？

　　9月5日，位于东四环慈云寺桥附近的凯德锦绣项目举行了该项目二期开盘前的排号仪式，共吸引了200多人的参与。

　　“排号当天开发商并没有公布最终的售价，但据说大概要卖到40000元/平方米。”一位参与排号活动的购房者吴小姐表示，项目一期在今年1月底开盘的时候均价才28000元/平方米，“如果最终确定的价格就是40000元/平方米，我可能就不会考虑购买了。”

　　据接近该项目的人士表示，该项目二期共推出260余套新房，尽管吸引了200多人参与排号，但实际具有购买意向的客户并不多。

　　协成机构房地产经纪公司副总裁王裕仁表示，随着楼市成交量的放大，市场呈现出回升的迹象，然而，8月末中央政府频频释放调控的信号，部分地方政府也在着手出台进一步的调控措施，都表明政策性的拐点并没有到来。开发商一些“不合时宜”的表现，只能坚定政府进一步调控的决心，增大使用“核措施”的可能性，届时开发商的处境将更为艰难。

　　“现在市场中刚出现了一些新的变化就作出判断，还为时过早。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，要想对宏观调控的效果及未来政策方向作出准确的判断，还要“观察一两个月再说”。

　　此前他曾透露，对于“房产税”，近期发改委已经表态正在积极推进和研究。他个人认为，应该选择几个试点城市，尽快展开试点，从而总结实践经验并在全国推广。而面对开发商必须支付的银行利息以及愈发紧绷的资金链，“到年底调控近一年时间，开发商势必会降价促销，以降价换取销量。”

　　高姗则预计，在“金九银十”到来之际，新盘供给增加，价格波动加剧，新一轮政策如箭在弦，楼市将面临更大的不确定性因素。