保障房“机制”比“建设”更重要

最近中央有关领导在指导地方的住房保障工作时，提出要加大住房保障力度，实施保障性安居工程。另据报道，今年全国要建设廉租住房、公共租赁住房、棚户区改造安置住房等５８０万套。为了保证住房保障工程建设的落实，中央政府将采用问责制对地方住房保障工作加以监管。而通过8月21日在江苏常州召开的全国保障房建设座谈会我们可以得知，全国各地保障房建设进度缓慢，很多地方的保证房建设都打了折扣。会上，很多地方代表纷纷表示住房保障工作资金不足，难以按时高效完成年度的住房保障建设计划。而据有关媒体爆料，一些地方政府由于缺乏资金，甚至擅自动用住房公积金进行保障性住房的建设。

笔者以为，在目前尚未建立一个完善的住房保障体系的情况下，一味的修建保障房，既难以真正对应到被保障对象又难以持久，并非长久之计。目前市场上已经存在着相当数量的空置房，政府还一味的建新房，究竟有无此必要。而且目前很多地方保障房的建设还需要动用公积金之类的社会其他资源，那么今年穷尽财力勉强完成了任务，明年呢？后年呢？下一届政府呢？而由于没有健全的退出机制，政府身上所背负的住房保障人群一年年增加，长此以往，政府如何应付每年用于住房保障上的巨大财政支出。

其实这些都是由于现阶段我国在住房保障方面的理念所导致的，我国的住房保障工作一直以来都是重视房屋的建设而忽略了机制本身的完善。而建立一个完善的住房保障机制，其效用远大于一味的不断修建保障房。而一个科学合理的住房保障机制，需要包含与市场经济的分工与合作、完善的资金运转模式、健全的退出机制三个独立又相互联系的板块。

与市场经济的分工与合作：

提到最近有关保障房修建的问题时，大家不由得都在心里问一个问题，那就是在目前我国城市还存在着很多的空置房屋的情况下，政府还有没有必要大量兴建保障性住房。通过国外住房保障的发展历史我们可以发现，政府作为住房供给者的角色常常是低效率的：一方面，政府全面主导的模式使得政府承担巨大的财政压力，政策难以落实。另一方面，政府以供给者的身份介入住房供应，干扰了住房市场的正常发展，影响到商品市场的发展，不利于社会整体福利的提高。

所以政府在建立保障房机制时，需要将被保障群体加以分别对待，对于那些真正的低收入群体，完全不具备自行解决住房问题的家庭，政府可以通过廉租房的方式解决其住房问题，这个可以也应该由政府负责修建一些房屋专门用于廉租房的供给，低价出租给那些社会上的低收入群体。但是对于中低收入群体，政府在解决其住房问题时，则不应将其独立于市场经济体制以外来看待，而应将其纳入市场经济体制之中，用市场的手段，通过市场解决。当然，通过市场解决，首先要解决房价问题，要通过房地产市场长远机制的建立，降低房价。政府可以考虑给被保障户一定的经济资助，让他们自行通过市场的方式解决住房问题，也可以通过政府收购的方式，将市场上目前闲置的房屋收归公有，再用于住房保障工作。政府也可以免税的形式鼓励市场上存量房的拥有者出租自己手中的房屋，在盘活市场上存量房的同时实现了对中低收入人群的保障。这样一来，政府资助，市场解决的模式就成立了。

通过政府在对待真正的低收入群体和中低收入群体的两种不同方略上，不难发现，其实住房保障体系作为一个用以解决中低收入群体的保障系统，其既有与市场融合的部分，也有与市场相区别的地方。在实际工作中，政府需要干好应该由自己解决的部分，而把应该由市场解决的部分交给市场。

完善的经济运转模式

任何一个能正常运转的机制体系，要想可持续地发展，必定需要一个稳定的投资，这就需要体制本身能够尽量循环再生，限度减少政府的投入，而不能一味依靠政府财政全额资助接济。

这就需要政府改变以往“全职奶妈”的形象，从一手包办改为协同解决，充分调动被保障群体的自身积极性。解决的具体办法就是笔者在很多文章中提到过的共有产权制度体系。笔者觉得即使是中低收入群体，其自身也是有一定的收入可以用于房屋的购买的。政府可以鼓励被保障户将手中的这部分钱用于被保障房的购买，通过与政府共同持有股份来体现居民出资的多少，由政府补齐不足款项。政府与被保障户按照各自资金的比例拥有对房屋的股份。

这样一来，被保障户与政府之间就存在一个权力与利益的关系纽带，把被保障户和房屋联系起来。这样既能解决以前政府一手包造成的资金短缺问题，而且还能调动中低收入群体的积极性，使得他们有意识的保护自己也持有股份的房屋，还能解决目前经常出现的高收入家庭购买经济适用房的问题。在操作过程中使政府与被保障户共同持有房屋的产权，这样政府出一部分，居民出一部分，双方共同占有房屋，由政府委托被保障户进行管理修缮以及平时的使用。这样就能大大减少政府每年用于住房保障的资金投入量，节约政府开支成本的同时也使得住房保障系统变得更理智化、科学化、持久化。

最近有关媒体报道，相当多的地方政府在保障房修建资金不足的情况下，动用住房公积金来修建保障房。笔者认为这是典型的“拆东墙补西墙”，其结果只会与期望南辕北辙，渐行渐远。

首先，住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是用来解决单位职工住房问题的专项用款，如果被用于经济适用房的建设，该单位职工的住房问题如何解决？另外，《住房公积金管理条例》第五条更是明确规定“住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用”。可以说，将职工住房公积金用于经济适用房的建设，既不合理也不合法。再者，今年用住房公积金补了保障房建设的漏洞，明年呢？更不要提那些因为公积金被挪用后本身住房也会产生问题的公司员工了。

健全的退出机制

其实无论是与市场经济的合理融合还是完善的经济运转模式，都要归结到退出机制上来。只有当住房保障体系有了完善的退出机制后，它才能与市场经济完美融合，才能进行经济的可持续运转。被保障对象作为一个群体，一直都是动态变化着的，不断的有人进入和退出这个群体使得住房保障体系的退出机制变得尤为重要。

“只进不退”的现象不但使真正需要保障的低收入者得不到有效的保障，也浪费了本来就有限的资源，退出机制的建立将有助于解决这一情况。政府可以采用立法的方式，制定切实可行的法律，在居民不再属于被保障对象时，必须退出住房保障体系。而对于他们目前居住的房屋，可以采取卖还政府，折价取得股份应得收益后自己去市场上解决住房，也可以出资购买政府拥有的股份，将房屋真正变为私有。

综上，笔者以为目前我国的房屋保障体系的问题是政府不能从市场的角度，建立一个完善的住房保障体系，而并不是建造的保障性住房不够。如果政府在住房保障中大包大揽，不顾市场的客观规律，难以有益于问题的解决。所以目前政府需要的是拿出一个行之有效的住房保障机制出来，而不是简单的“修房子”，从这个层面来说，机制制度的建设意义要远远大于保障住房的修建。