按住宅建筑面积来征税能区分普通住宅与豪宅

——征收房产税是否应当区分普通住宅与豪宅？

    众所周知，世界各国之所以采用不同的房产税，在很大程度是考虑到各国税务部门的征收和管理能力。在社会信用体系比较健全，市场机制比较发达，房价比较稳定的地方，征收房产税可以区分房地产的特点，对不同的面积、用途和价值分类区别对待。如果这些条件不存在，过细地区分征税种类和对象不仅会显著地增加征税成本，还有可能提供寻租空间，降低方案的可行性。

    有人建议应当对普通物业与豪宅征收不同的房产税。他们认为这不是“杀富”，不同税率所表达的将是社会“公平”的要求。这种想法自然有他的道理。但是，如何界定普通物业与豪宅？是依靠面积大小，单价高低，还是依靠房价总值来区分？

    有的人家总面积虽然比较大，却居住老少三代，好多人。有的住宅，面积不大，却只住一、两个人。前者可能是普通住宅，后者可能属于住宅。面积小的也许相当豪华，面积大的未必一定属于豪华型住宅。由此可见，依靠面积来划界并不科学。

    如果以单位面积房价来计算，究竟多少钱一平米算豪宅？由于房地产单价和物业总值都处于不断变化之中，很难确定一定的识别标准，在实际操作中的困难很大。如果没有比较准确的区分标准很容易制造混乱。

    有人建议对面积超过144平方米的住宅征收较高的房产税。[1]为什么是144平米而不是120平米或150平米？有人买两套小于144平米的房子，再打通连接在一起，征税还是不征税？有没有必要按照户型大小采用不同房产税税率？根据什么原则来确定税率？

    一般地说，豪宅的建筑面积都大于普通住宅，按照住宅建筑面积来征税已经基本满足了对普通住宅与豪宅征收不同房产税的要求。因此，在相同的公告房价的小区内还是以建筑面积这个单一的标准比较有可行性。

    目前，在销售环节上对大户型收取较高的销售税。银行已经对购买大户型住宅的按揭贷款设置较高的门槛。如果按照住宅建筑面积征收房产税，大户型住宅已经等比例地缴纳更多的房产税，似乎没有必要再对大户型住宅采取更多的限制。吴立范教授认为：“除非房产税的目的是惩罚大户型和豪华型住房，多元税率是没有必要的。目前世界上还没有哪一个国家以户型来划分税率的”。