国家严查二套房贷致各银行全面收紧 认房又认贷

　　记者明查暗访发现，中秋节后南京各银行真的严格“认房又认贷”，擦边球打不起来了

　　如果说中秋节前，有人还能通过“夫妻一方名下没有贷款”的方式打一个“擦边球”搞到首套房贷优惠的话，那么节后，同样的条件再去问银行，得到的回答可能就变成了斩钉截铁的“不行！不行！”——昨天消息传出，9月中旬开始，住建部和银监会组成联合检查组，开查主要城市二套房贷执行落实情况，并将向国务院汇报。

　　南京楼市中秋三天小长假卖房逾900套，同时，北京、广州等一线城市又现“千人抢房”。而本报记者在中秋节前采访中，也听到不少有房者打“擦边球”搞到首套房贷款优惠的消息。而“开查二套房贷”的消息一出，南京各银行马上收紧了口风——无论是记者亮出身份明问，还是以购房者身份暗访，得到的都是“不行”二字。也就是说，至少目前，南京各家银行均当真执行“认房又认贷”的“史上最紧”政策了。

　　“刚需”购房者：过了个节，“首套”就变“二套”了

　　【贷款故事】李小姐在南京丹凤街有一套全款付清的小房子，没贷款记录。因为想在奥体一带买套婚房，中秋放假的，李小姐拉上家人一起去看了房子，相中一套104平方米的中套。节前听贷款买房的同事说过，中行还能“只认贷不认房”，所以李小姐决定在中行办贷款。但昨天她向中行贷款专员一打听，才知道中行的政策也改了，刚刚改——严格的“既认贷又认房”。

　　【银行回应】中行贷款专员解释说：“银行的政策是经常变的，现在没有一家银行不是执行‘认贷又认房’的。”他说，中行9月21日以后认房又认贷，且以家庭为单位，银行会去南京房产部门查实贷款人的家庭购房记录。”银行员工也没有什么内部价。“现在银监会查得很紧！首套房才有三成首付、利率85折的优惠。”

　　“改善”购房者：名下房产全过户可能也办不了“首套”

　　【贷款故事】周女士一直单身，现和父母住在海福巷庆盛园一套90平方米的老房子里，年初父母将此房过户到她名下。9月上旬，周女士看中河西一套离单位很近的127平方米的二手房，决定在某股份制银行南京分行办贷款——当时只有该行和江苏银行对首套房利率还有7折优惠。可是在中秋节前办贷款时突然卡壳了，银行在“认房认贷”的过程中发现，周女士名下有房子。周女士急了，昨天过完节一上班，立刻拉上母亲去房产部门将房子再过户到母亲名下，但过户需要10个工作日，这期间贷款政策会不会有变，周女士忐忑不安。

　　【银行回应】“我们银行认房又认贷，周女士的这种情况肯定要按二套房政策执行，尽管她将房子过户给她母亲，名下没有房产，也没有贷款记录，如果还到我们行办贷款仍然要算二套——因为已查过她的房产记录了，如果到其他行办，‘可能’会算首套房吧。”上述股份制银行人士表示。

　　“投资”购房者：首用公积金也办不成“首套”

　　【贷款故事】吴先生在南京新街口某事业单位上班，尽管眼下他已有一套位置不错的房子，但由于单位几年后要搬到奥南去，于是他也想在奥南附近买套房。上周，他交了2万元定金选了一套总价80万元的房子。因为吴先生的妻子以前从来没有用公积金贷款，这次他想用公积金和商业组合贷款买这套房，但不知道像他这样，虽然有商业贷款，但是利用公积金贷款，算首套还是算二套？

　　【银行回应】中信银行表示，像吴先生这种情况，肯定应该算二套房贷款。考虑到吴先生是以妻子名义贷款，而且妻子之前没有用公积金，因此获得公积金贷款问题不大，但是南京市个人公积金贷款是30万元封顶，因此吴先生妻子只能贷30万元公积金，目前公积金贷款利率是3.87%，比商业贷款利率少一大截，吴先生可省下不少利息钱，但剩下10万元还需商贷，利率上浮10%以上。

　　■分析：

　　1、“认房又认贷”明朗 银行无空可钻

　　某股份制银行相关负责人昨晚向记者坦陈，现在各家银行的房贷口子都收得很紧，主要是因为国家对二套房、三套房的政策由原来的不明朗变得明朗，在操作空间上“已没有擦边球可打”，没有所谓的“弹性空间”可言。

　　2、投资客回潮 或致更严厉政策

　　这位房贷专家分析，未来如果房价继续回暖，而且最近一两个月买二套房的人明显比以前多了,也就是说投资客开始回潮，可能会招致国家更严厉的调控政策出台。 陈春林 沈春宁

　　■疑问：

　　房贷政策再严，该管的还是管不住

　　其实很简单就可以发现，无论贷款政策收多严，都管不住有大量资金在手的炒房客——像本报报道过的一次出手1000多万买下8套房子的那位，你说再提多少首付和利率，和他有什么关系？该管的正是这一类投资客，可显然“史上最紧”也还是管不住。

　　而改善型的人就惨了，哪怕一套很小很旧的房子，也让他们成为了“二套房政策”的受害者。同时，这样的收紧政策会不会让房源集中在有大量资金的炒家手里，结果房价不但下不去反而更涨？这是个不得不考虑的问题。

　　检查结果将影响未来政策口径，涉房信贷政策仍存在技术调整的可能

　　作为衡量楼市投资投机情况主要指标的二套房贷，正在迎来自4月国务院启动新一轮楼市调控以来的联合检查。

　　9月中旬开始，住房和城乡建设部(下称住建部)、中国银监会组成联合检查组，对主要一线城市第二套住房贷款政策的执行落实情况进行检查。这是继"囤房黑名单"和联手调查当下楼市回暖情况之后，住建部与银监会的第三次联手合作，检查结果将作为主要部分之一，在十一长假后向国务院汇报。

　　届时，中国经济的决策层将对4月以来的楼市调控效果进行评判，并就下一阶段的调控工作做出部署，从目前情况看，对既有政策严格落实的同时进行局部技术调整的可能性存在，但出台全新调控政策的可能性不大。

　　联合检查

　　全国一线城市各商业银行的行长和信贷部门负责人，将陆续面对来自银监会和住建部的官员，并向他们介绍4月以来，商业银行二套房贷政策的落实与执行情况。

　　目前，住建部和中国银监会已经组成四个联合检查组，奔赴北京、上海、深圳、三亚等八个城市，对这些城市商业银行二套房贷政策的落实执行情况进行专项实地检查，这项检查将采用数据汇总、实地走访与座谈约谈相结合的方式。

　　住建部官员向记者证实了这一消息，并称此举是按照国务院近期统一的工作安排进行。在此之前，国务院已经要求住建部和银监会对8月以来房地产市场的"回暖"情况进行调研。

　　按照这一安排，接受检查的各城市银监局已经发出通知，要求所在地商业银行派出主管个人住房贷款的副行长和部门总经理级别的负责人，参加相关座谈会，汇报二套房贷政策的落实与执行情况。民生银行、工商银行、建设银行、中国银行、中信银行设在北京的分行均已证实，接到了此份通知。

　　截至记者发稿时止，专项检查工作刚刚启动。按照检查组要求，各商业银行需提供二套及以上住房认定情况、二套及以上住房贷款权限设置情况、二套及以上住房贷款发放情况、不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民的住房贷款政策执行情况。

　　除此之外，检查组还要求商业银行一并提供4~8月首套、二套、三套及以上住房贷款的笔数、金额、首付比例、贷款利率情况。同时，由于有住建部官员参加，检查组还要求商业银行汇报是否能与当地住房建设部门的信息共享情况--即银行业机构或借款人是否能够通过所在城市房地产主管部门房屋登记信息系统进行家庭住房登记记录查询并提供书面查询结果。

　　国务院再压楼市投机 两部门核查二套房贷

　　严查房贷

　　(来源：中国经营报)实际上，按照中国银监会的要求，三套及以上房贷发放权限是一般上收到总行，而二套房贷的审批权限亦采用逐级上收的方式，而这次专项检查中，还特意明确要求商业银行汇报二套、三套房贷分别上收到了哪级银行。

　　"口径和执行方面有比较复杂的情况，这是组织这次专项联合检查的原因，例如，先前我们了解到，有一些商业银行把本应在某些城市禁贷的三套房贷款，按照较严格口径的二套房贷发放，也就是大幅提高首付和利率水平后，继续发放三套房的按揭贷款。"前述住建部官员称。

　　记者在上海的采访表明，该市的三套房已经完全停止贷款。

　　目前，二套房普遍执行着高首付和高利率的政策，招商银行对二套房的政策是首付5成，利率是基准利率的1.1倍，工行也是要求首付不得低于5成，利率在基准利率的1.1倍以上。中国银行对于普通的二套房要求是不超过6成的首付，利率不低于基准利率的1.1倍，但对于改善性的二套住房，依然有一定的额度可以申请到7折利率，前提是人均面积小于27平方米。

　　至于二套房和三套房的界定问题，依然是按照"认房又认贷"的办法进行，"以央行的征信系统为准。"某国有银行上海分行个贷中心相关人士告诉本报记者，无论在外地有几套房，只要在上海这边央行的征信系统查不出来，就只以上海这边的房屋数量为准，几乎所有的银行都还在按照此办法进行按揭贷款的审批。

　　至于首套房，原则上大型银行都未停止过一套房首付2成，7折利率依然可以操作，前提是较为严格。

　　某国有大行上海分行闵行支行个贷中心副经理告诉本报记者，这家支行8月只做了2个首付两成的7折利率房贷。其中一例申请人提交的材料显示，连续两年其个人所得税均在25000元以上，不过这样的案例毕竟较少。在该行若想获得首套房7折利率的优惠，的办法是提高首付比例。首付3成，利率可以在7.5~8折，如果首付4成，申请到7折的机会就更高。

　　信贷微调

　　按照工作安排，十一国庆长假后，这次对于二套房贷的专项检查将作为主要内容之一，向国务院汇报，届时，中国经济的决策层，将对4月以来楼市调控的效果进行一次全面判断。

　　SOHO中国董事长潘石屹告诉记者，短期内出台新调控政策的可能性相对较小，但涉房信贷政策不一定一成不变。日前，在出席某论坛时，中国银监会副主席蒋定之强调，当前银监会尚未有调整房地产信贷政策的打算。

　　"我个人认为，本次二套房贷专项检查的结果，可能会从一定程度上影响日后二套房贷政策的执行力度，检查结束后，执行的口径会更严，如果发现相关执行口径有较为明显的问题，可能会立刻启动对责任人的问责机制。"前述住建部官员称。

　　除此之外，一旦国务院在十一以后对现行调控政策力度口径做出"加码"的判断，信贷政策可能充当率先技术调整的手段，例如可能直接取消购房按揭贷款7折优惠利率，从严审查、发放第二套住房及以上贷款，同时还可能专项管控房地产贷款的额度，并要求商业银行在一定时间周期内不再发放增量涉房贷款。

　　中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇在接受采访时表示，如果采取这样的技术调整，一方面可以进一步抑制楼市中的需求，另外一方面也不会造成太大的冲击，因为现在很多商业银行7折利率已经很难申请，而北京周边的燕郊等地，也已经开始执行购房按揭贷款一律首付5成的政策。

　　记者了解到，目前在农行总行发布的文件中，将首套房贷款利率由7折调高至8折，但是针对具体个案，也可"灵活运用利率"，比如申请人资信好，资产规模较大都在"灵活利用"之列。如果是该行的贵宾理财客户，可以适当放松，据本报记者了解，农行的贵宾理财单一产品通常在5万元左右，贵宾理财客户门槛不低于20万元。

　　工商银行、建设银行等商业银行的政策也与此类似。