二手房交易“先上车后买票” 使不得!

　【阅读提示】如今的二手房交易营业税早已施行“二改五”的政策，对于普通住宅来讲，是否征收营业税的判定标准从之前的两证满2年变为两证满5年。这样一来，很多两证满了2年但是没有满5年的房产在出售时，就无形之中增加了售房成本。有部分业主为了避税，以小便宜诱惑购房者先入住后过户。但入住后的房屋产权是否已属于购房者呢?对于这种“先上车后买票”行为，究竟应持何种态度?本期的“房产一席谈”将会围绕这一问题进行展开分析，为广大网友提供参考。

背景

　　营业税征收标准有变

　　自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　现象

　　为避税 部分业主诱惑购房者先入住后过户

　　此次营业税征收标准“二改五”之后，很多两证满了2年但是没有满5年的房产在出售时就无形之中增加了售房成本。其中有部分业主为了避税，以小便宜诱惑购房者先入住后过户。一些房主向购房者许诺，可以先入住后过户，总房款也可以稍稍少一点。面对房主的这一许诺，不少购房者为之心动，但也有购房者困惑不已，究竟对此购房者应持何种态度?又该如何应对?误区

　　“房子先卖后过户 房屋产权公证即可”

　　其实像张小姐这样的案例并非个例，当前有些业主找到买家后并不是直接去过户，而是选择到公证处公证转让房屋，再约定等房子5年期限满了之后再办理过户手续。

　　不少购房者似乎也认为此举具有法律效力，其实不然，湖北普明律师事务所律师朱慧生对此表示，房屋公证只能证明交易双方存在着买卖关系，并不表示房屋经过公证之后就归买方所有，倘若该房屋在过户之前出现纠纷时，公证书有可能会被判定为无效。

　　据了解，到公证部门办理交易公证手续的花费，与全额征收营业税及附加费相比，确实便宜很多。朱律师认为，只公证不过户，使购房者承担了较多风险。

　　由于房屋实行的是登记备案制，即使进行了公证，在未办理产权过户前，房屋的产权仍属卖方。在此期间，若卖方私自将房屋卖给第三方，房屋的产权就会发生变化。

　　困惑

　　“先入住 房主将两证押在我手上 可行吗?”

　　沌口区的购房者王先生也有类似的遭遇，房主也告知他可以先入住，同时去公证处进行公证，待两证满5年之后再办理过户手续。王先生对此感觉不靠谱，房主为打消他的顾虑，提出可将两证押在王先生手上，王先生也不知该不该相信他，于是致电亿房网咨询。

　　武汉房产律师、亿房论坛房产律师版主罗胜律师表示，房屋产权证书是权利人享有该房屋物权的证明，从法律意义上来讲，即使房屋进行了公证，即使房主的两证押在王先生手上，房屋的权利人仍然是原房主，王先生并没有获取房屋产权。

　　“如果房主办理两证遗失手续，取得新的两证，就可以将房屋产权过户给新的买家，这样一来，购房者的权益就毫无保障而言。”罗律师如此说道。

业内

　　及时过户方是正道 购房者勿轻信房主

　　面对购房者的诸多困惑，业内专家表示，及时过户方是正道，不可轻信房主之言。

　　湖北山河律师事务所房产律师游本刚表示，还有一些情况，如业主如果因资金短缺，还可以拿房产去抵押贷款，当发生还款困难，银行是有权利收房的。如果遇上卖家私自抵押或者进行二次销售，那么购房者即使入住了也会被“轰出来”。

　　“现在一些因先入住后过户，从而产生纠纷的多是亲戚、朋友等熟人。正因为是熟人，购房者就忽视了过户问题，导致纠纷。”游律师说道。

　　武汉亿房房地产咨询有限责任公司经理周游表示，房主为规避营业税要求购房者先入住后过户，这一方法对购房者是有很大风险的。所谓的公证转让房产，也是难以支撑的。因此，他建议购房者勿轻信房主，交易时尽早过户才能保证房屋产权的合法性。

　　武汉房地产交易管理中心的相关负责人也表示，房主要求购房者先入住后办证，这一避税方式只对房主本人有利，对购房者有百害而无一利。建议购房者要求房主尽早过户，不能为了贪图房主的小便宜而轻信房主。

　　提示

　　二手房交易 尽早过户 避免纠纷

　　在此，结合上述专家和律师的说法，亿房网记者提醒广大购房者，二手房交易要尽早过户，先入住后过户的方式并不可取，即使进行公证也无法保障购房者的合法权益，因为房屋产权并没有转移，只有尽早过户方为正道。