买房要签好合同 把握政策明晰权责

　　近年来，房地产一直是消费领域的热门话题，而房地产纠纷更是以其涉及金额大、涉及面广、与政策的密切关联性备受消费者关注。在刚刚过去的“3·15消费者权益日”，记者从贵阳市云岩区人民法院民一庭房地产纠纷专业合议庭了解到，2010年以来的“涉房”纠纷主要涉及三大类：逾期办理产权证、二手房返价以及物业管理纠纷。云岩区人民法院民一庭庭长杜祖强对这三大类纠纷进行了深度剖析及相应的风险提示。

　　逾期办证：签好合同消除隐患

　　案件回放：2006年6月，朱某购买某房开公司开发的位于云岩区的一套商品住房，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办时权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。2007年3月，房开公司将房屋交付使用，但直到2010年6月，房开公司仍不能提供全部资料报产权登记机关备案，导致朱某无法取得房屋所有权证。朱某认为，双方签订的《商品房买卖合同》所约定的1%的违约金明显过低，无法督促房开公司积极履行协助办证义务，也无法弥补产权证逾期办理给自己造成的损失，故向法院提起诉讼，要求房开公司按金融机构计收逾期贷款利息的标准支付逾期备案违约金4万余元，并按此标准承担逾期违约金，直至房开公司将办理权属登记所需的全部资料报产权登记机关备案时止。房开公司辩称，之所以没有按合同约定提供产权备案资料，是由于项目规划方案进行了调整，而规划方案变更的目的是为了扩大业主的绿化面积及活动场所，其行为具有合理性。经法院调解，双方最终达成协议：由房开公司协助朱某办理房屋所有权证，逾期办证违约金从2008年3月起，每日按购房款的万分之零点五计算至房开公司提供完整资料备案，并协助朱某办理完产权证之日止。

　　专家说案：逾期办理产权证已成为当前房地产纠纷的老大难问题，目前来看，合同权责不对称是常见的纠纷根源。根据我国《合同法》及人民法院《解释》的相关规定，业主在购房后遇到开发商重大违约的情况，通常可以两种方式解决，一是解除合同，返还房款及赔偿损失；二是继续履行合同，要求开发商承担违约责任，支付违约金，当然若违约金不足以弥补损失，还可以要求赔偿损失，但二者并用总额要以实际损失额为限。业主可以依据相关法律规定，选择对自己更为有利的方式来维护合法权益。因此，为了避免将来因出现逾期交房或逾期办证情况时在赔偿问题上与房开商发生纠纷，买房人在签订《商品房买卖合同》时一定要加强自己的签约意识，特别是一些涉及违约责任的弹性条款应予以充分重视，一旦出现纠纷能够把握相应维权依据。此外，消费者主张权利一定要及时，合同当事人依法享有的一些权利都有相应的时效规定，一旦超出了时效，就丧失了胜诉权，无法得到法律的支持。

　　二手房返价：把握政策不吃“暗亏”

　　案件回放：2005年7月31日，胡某在与何某签订的《私人房产购买协议书》约定：“何某将55平方米私有住房以75000元价格卖给胡某，前期付款40000元，剩余35000元等房产过户手续完毕后付清。”协议签订后，胡某按约支付何某40000元房款，何某也将房屋交付胡某使用，但一直未办理产权过户手续。2010年，因产权过户手续迟迟未能办理，胡某对何某提起诉讼，要求法院判令何某与其办理过户手续。而何某辩称，该房产属于她与丈夫的夫妻共同财产，丈夫过世后，此房属于其与儿子共同财产，其单方出售不符合法律规定，现要求胡某按4000元/平方米的价格重新购买，并由胡某承担2005年以来的房屋租赁费用。

　　经法院审理认为，该房屋属房改房，但已取得市场准入证，可上市交易，因此对胡某要求何某协助办理产权过户手续的诉讼予以支持，对于何某辩称的该房系其与丈夫共同财产，其丈夫去世后，双方所生三子均系继承人，故其无权独自出卖房屋的意见，由于何某是房管部门登记的产权人，胡某支付半价善意取得该房，其并无义务审查该房屋是否存在继承关系，故对何某的此项理由不予采纳。

　　专家说案：业主返价已经成为当前二手房交易市场的一个热点现象。由于二手房所涉及的历史遗留问题较多，政策涉及面广，因此此类案件也更为复杂，特别是一些房改房、经适房，如房改房未办理市场准入证，经适房未补交土地出让金等情况都是不能上市交易的，购房者一旦买到无权属的房产，会导致民事权益无法保障。消费者在购买这些类型的二手房时，首先要了解当前的相关法律法规及政策，避免因为不懂法，最终吃亏。更不能因为贪图便宜，对于一些明知是违反政策规定的房产进行私下交易，此类交易一旦被判定买卖无效，不仅购房人的民事权益得不到保障，还将承担相应的法律风险。

　　物管纠纷：明晰权责化解矛盾

　　案件回放：我市某物管公司诉称，业主杨某与房开公司签订了《商品房买卖合同》，并根据合同约定与房开公司选聘的物业管理单位签订了《前期物业管理协议》，交纳了前期物业管理费，但之后拖欠物业管理费共计1364元迟迟未交，期间物管公司向杨某多次下发《物业管理催费收单》。根据双方签订的《前期物业管理协议》，物管公司向法院提起诉讼，判令杨某支付拖欠的物业管理费及违约金。业主杨某认为，双方确实建立过前期物业管理关系，但物管公司未依法履行合同义务，所以拒交物管费。杨某说自己与房开公司签订的《商品房买卖合同》约定：业主入住后小区纯净水系统、智能化设施逐步投入使用，如果在规定日期未能达到使用条件，买受人可按比例不承担物业管理费用(每项20%，限于未达使用条件前)。

　　法院认为，双方签订的《前期物业管理协议》系双方当事人的真实意思表示，双方应当按照协议的约定履行各自义务。物业管理服务涉及到服务区域内全体业主的整体利益，物管公司为作为业主的杨某提供了物业管理服务，杨某就应当支付物业管理服务费。而杨某以房开公司签订的《商品房买卖合同》约定的“如未能实现智能化设施投入使用，买受人可按比例不承担物业管理费用”为由，拒绝交纳物业管理费的行为，违反了《前期物业管理协议》中所约定的交纳物业管理费的义务。杨某认为房开公司违反了《商品房买卖合同》中的约定，应当按照法律程序维护自己的权益，不能以此拒绝向物管公司交纳物业管理费。最终法院判定杨某应在规定时间内支付拖欠的物业管理服务费及相关违约费用。

　　专家说案：物管纠纷是近年来“涉房”纠纷的一个新热点，此类纠纷主要集中在物业管理费的欠费追讨问题上，欠费原因以房开公司遗留问题、物管服务不到位等为主。然而此类案件为何多数判定业主败诉？很多业主认为，房开公司与物管公司是“父子兵”的关系，因此常常将与房开公司的矛盾引申到物管公司，实际上，房开公司违约与是否向物管公司交纳物业管理费是两个法律范畴，业主应区别对待。业主对于房开公司的遗留问题提出异议或者对于物管服务不满意，均可通过诉讼形式解决，但不能以此拒交物管费。(记者 赵琳)