买房时如何正确计算阳台面积？

发布时间：2011-5-25 来源：濮阳房产网点击次数：16519 次

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　　阳台分为封闭和半封闭两种，其面积计算方式是不一样的。开发商也很喜欢“赠送”阳台面积，这种“赠送”的真相是什么?看了本期购房体验课阳台面积的计算方式，您就知道了。

阳台面积只算一半是目前最为常见的一种面积赠送方法。打出这种口号的开发商称，全部阳台只算一半面积，业主入住后可自行封闭成一个房间，相当于免费获得了半间房的使用面积。然而，根据国家标准《房产测量规范》规定：对于全封闭的阳台计算全部的面积，对于半封闭的阳台才是计算一半的面积。其实这种促销方式听上去很划算，实际上，如果阳台本来就是半封闭的，这个多余面积本来就不是开发商赠送的。飘窗、露台等的面积本身就不计算面积，因此，个别开发商以此作为促销噱头也自然再次给购房者打了一个马虎眼。

　　首先我们先来谈谈什么是阳台、飘窗、露台。

　　阳台：供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。阳台按是否封闭分为封闭式阳台和非封闭式阳台。所谓封闭式阳台，是指阳台护围加以封闭了的阳台;如未封闭，则属非封闭式阳台

　　露台：一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。

　　飘窗：一般呈矩形或梯形向室外凸起，三面都装有玻璃。大块采光玻璃和宽敞的窗台，使人们有了更广阔的视野，更赋予生活以浪漫的色彩。

　　其中飘窗、露台等的面积本身就不计算面积，只有阳台才算进面积中。那么我们再来看看阳台面积如何算?

　封闭是指房屋在规划、设计、施工等环节都已确定封闭，自行封闭的，视为不封闭。

　　可是开发商仍然喜欢赠送这种面积，对于确于购房者而言，这无异于“免费的午餐”。但是，真的实惠吗?
　　目前武汉在售的拥有“赠送面积”的楼盘普遍比周边同区域楼盘要贵，而正因为“赠送面积”的存在，即使可售面积提高，却也能造成实际均价更便宜的假象。对于“赠送面积”，开发商不支付土地成本、没有报规、报建等费用，只产生修建成本，“偷”出来的面积，最终转化成了开发商的利润，而开发商高调宣称“你买我就送”的大方态度，无非做了个顺水人情，而最终买单的还是业主。

　　其实，开发商口中所谓全部赠送的飘窗面积、阳台是没有产权的，也不会写进合同。同时按照规定，商品房销售面积即为“购房者所购买的套(单元)内建筑面积与应分摊的共有面积之和”，而套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。换句话说，无论是公摊面积还是套内面积购房者都是要花钱买的。不同的是，公摊部分不能划归私人用途。

另外，入户花园、挑高阳台等能否封闭起来，也并非由开发商说了算，这取决于城管或物管是否批准。

　　《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因而房主纷纷处理自己的阳台。

　　但同时《物业管理条例》中第五十六条规定业主使用物业时禁止下列行为：违法搭建建筑物或者构筑物;在建筑物、构筑物上私开门窗等破坏房屋外貌行为;擅自改建、占用物业共用部分等。

　　第五十八条物业服务企业发现本条例第五十六条规定行为之一的，应当予以劝阻;劝阻无效的，应当在24小时内书面告知业主委员会或者有关行政主管部门。

　　物业表明不允许封闭阳台主要是考虑到小区的整体美观;提高小区的档次和品位。

　　因此购买前，应注意：

　　1、以合同的形式进行约定，否则今后很容易产生纠纷。

　　2、“赠送面积”不属于产权面积，今后如果遇到拆迁、出售时，购房者的权益很难得到保障，容易产生纠纷。

　　即使有关部门批准了封闭阳台，但是封闭式阳台容易存在结构不安全的隐患，装修前一定要慎重考虑。

　　1、目前，大多数阳台采用的是悬臂结构(外挑式)，设计时并未考虑其他特殊载荷的影响，承载力有限，若将其封闭后当房间使用，再搁置重物，容易发生意外。

　　2、加装钢筋护拦的阳台阻隔了发生火灾时最理想的出口，从而给消防带来潜在的危险。多加的护栏同时也给盗窃者提供了攀爬阳台入室的途径。