国务院力挺金融机构保障房贷款 融资平台或开闸

　　接受《经济参考报》记者采访的专家认为，国务院常务会议透露出的政策信号对加快保障房建设是一个利好的消息，也有利于整个房地产市场健康发展，但要警惕地方政府融资花样翻新，以兴建保障房为名举债挪为他用。

　　现状

　　保障房建设融资平台多地开花

　　早有测算现实，要实现今年1000万套保障性住房的建设目标，年度投资需保持在1.3万亿元到1.4万亿元之间。具体而言，5000多亿元资金将由中央政府、省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集，剩余的8000多亿元通过社会机构投入以及保障对象和所在企业筹集。

　　为此，各地纷纷探索保障房建设的资金难题解决途径和保障房建设模式，其中一个典型类型就是通过设立平台公司推进保障房建设。世联地产市场研究部将之称为“政府直接建设型”，即政府设立负责保障房建设的平台公司，并将土地和启动资金注入该平台公司，由平台公司获得银行、保险和社保基金等金融机构的贷款，负责保障房建设和运营管理的建设方式。

　　这一做法也得到有关主管部门的鼓励。银监会主席刘明康7月在2011年中工作会议上表示，银监会将继续加大保障性住房建设支持力度，支持设立省级、计划单列市政府保障性住房融资平台，督促银行业金融机构在符合要求的前提下，加大力度抓紧放贷。“地方政府融资平台从现在开始留一个口子能够做新业务，那就是安居房。”刘明康说。

　　重庆模式就属于政府直接建设型。重庆规划在2012年底前兴建4000万平方米公租房。为此，重庆市政府以重庆地产集团和城投集团为平台公司，负责公租房的融资、开发和管理运营。

　　根据测算，除政府提供的3万多亩土地外，按建安成本、装修费2800至2900元/平方米标准，预计公租房建设投入需1100多亿元。谈及重庆公租房建设的资金平衡账本时，重庆市市长黄奇帆说，1100多亿元资金中，需要政府财政出钱的有300亿元，其中中央财政和地方财政各占一半，剩余的800亿元将通过银行贷款、金融机构贷款、市场融资等方式完成。

　　黄奇帆介绍，重庆公租房建设去年向银行申请的250亿元贷款已经到位。今年通过向中国人寿、中国人保等保险公司筹资，向社保基金筹资，还包括向烟草公司筹资，专项注入公租房建设，目前已有把握筹集到300亿元此类资金用于公租房建设。

　　重庆并非个案，今年以来，为解决保障房建设资金瓶颈问题，陕西、湖北等地纷纷建立了省级保障房建设投融资平台，连云港等地还成立了市级保障房建设投融资平台。最近，广州市也提出要加快保障房建设融资平台建设，有媒体披露，广州市保障房投融资平台已准备成熟，将择日推出。

　　收紧

　　非保障房融资平台被严控

　　2009年政府发文提出银行配合中央政府“4万亿”经济刺激计划后，融资平台贷款量就呈现出爆发式增长。直到去年下半年，财政部、银监会等部委开始清理地方政府融资平台。据悉，目前，除了保障性住房融资外，新的平台项目基本已经叫停，旧的贷款也正在清理。总体来看，金融机构对融资平台贷款收紧趋势明显。

　　由于监管部门统计口径的调整，今年第二季度各商业银行融资平台贷款较季度有所反弹。截至6月30日，工、农、中、建、交五大行融资平台贷款余额约为2.87万亿，另据中期业绩披露，其他上市的股份制商业银行上半年融资平台贷款余额中，民生银行为1712亿元；中信银行为1709亿元；招商银行为1246亿元；华夏银行为800亿元左右。

　　今年7月，银监会主席刘明康在银监会2011年中工作会议上指出，要严格控制平台贷款风险，对于到期的贷款本息，不得展期和贷新还旧。但他也明确表示，支持设立省级、计划单列市政府保障性住房融资平台。此外，银监会鼓励银行以银团贷款形式发放贷款。

　　在政府投资建设的公共租赁住房项目方面，8月，央行、银监会联合发布了《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》指出，凡是实行公司化管理、商业化运作、项目资本金足额到位、项目自身现金流能够满足贷款本息偿还要求的项目，各银行业金融机构应按照信贷风险管理的有关要求，直接发放贷款给予支持；对于融资平台公司公共租赁住房贷款偿付能力不足的，由本级政府统筹安排还款；在同一个城市只能有一家融资平台公司承贷公共租赁住房贷款；公租房项目贷款利率按中国人民银行利率政策执行，利率下浮时其下限为基准利率的0.9倍，贷款期限原则上不超过15年；项目建成后，贷款一年两次还本，利随本清。

　　从目前银行保障型住房贷款情况来看，央行数据显示，上半年金融机构对人民币房地产开发贷款累计新增2098亿元，其中，保障性住房开发贷款累计新增908亿元，比年初增长54.8%。就建行而言，尽管建行上半年保障性住房项目开发贷款余额为188.19亿元，较上年末增加74.93亿元，但从建行上半年房地产业贷款余额达4546.07亿元来看，保障房贷款的占比量非常小。

　　“银行会对保障房贷款成本、收益和风险上认真审查。从利润角度讲，由于保障性住房利率没有上浮空间，因此收益远不及商品房贷款。”中国社科院金融研究所一位研究员对《经济参考报》记者表示，其实，银行对保障性住房的信贷投放，主要还是取决于与当地政府和相关部门的营销结果，尤其是政府层面的配套资金、土地、手续、权益等操作层面的完备程度。

　　警惕

　　借保障房融资挪为他用

　　世联地产首席分析师王海斌接受《经济参考报》采访时表示，国务院常务会议透露出的政策信号对加快保障房建设是一个利好的消息，中央必须向地方政府提供融资渠道的支持，地方才有可能有积极性、有能力去完成中央的规划，长远来讲，才有可能解决房地产市场面临的问题。

　　但他同时提出，要警惕融来的钱并不投向保障房建设，减缓保障房建设进程。有专家近日向《经济参考报》记者透露，个别地方正欲以兴建保障房为名打造新的融资平台，以期在管控趋严的背景下顺利举债。

　　的确，相当一部分地方融资平台资金链已高度紧绷。无论是云南公路开发投资有限公司还是上海申虹投资发展有限公司，都是由于短期资金链出现问题导致债务展期出现困难。眼下，一部分地方政府将保障房建设当作救命稻草，希望保障房融资平台成为高速公路、城市基础设施建设的融资工具。

　　有专家表示，从长期来看，还应警惕此轮保障房融资平台建设所隐含地方政府性债务高企的风险。根据审计署年中发布的审计公告，本轮地方债务积累过程中，通过设立融资平台公司进行债务融资显得比较突出。全国省、市、县三级政府共设立融资平台公司6576家，这些融资平台公司积累下来的政府性债务余额达49710.68亿元，占地方政府性债务余额的46.38%。

　　国家行政学院经济学教研部教授时红秀此前接受《经济参考报》采访时便提出，如果说以前，地方债务经常与推动地方经济发展有关，后来地方债务与应对国际金融危机有关，那么在今后几年中，地方债务很可能与保障房或民生工程建设有关，对此不可不察。

　　在刘明康看来，随着多部委对融资平台贷款清理工作的铺开，目前已经有1/3左右平台贷恢复到常态，并且按正常商业贷款可以运行，还有2/3当中也有不少好项目，风险是可控的。有一些业内分析师测算，上半年来看，各金融机构实现全覆盖和基本覆盖的融资平台贷款平均为80%。就银行业中期报告来看，上市银行平均拨备覆盖率为296%，较年初提高44%，并且在融资平台贷款上也大幅提高了拨备力度。

　　但尽管如此，市场依然担忧商业银行因地方融资平台还款期将至而集中爆发风险。东方资产管理公司在一份调查报告中指出，多数银行、资产公司、中介机构及投资者对于地方融资平台不良贷款率的预测均值为15%，保守估计，如果地方融资平台贷款规模为8万亿元，那么不良贷款规模均值将为12216亿元。

　　招商证券投资银行业务董事总经理温天纳认为，“假设地方融资平台贷款真的大规模违约，如果中央政府、地方政府和银行三方博弈的结果，是让各方都承担1/3的损失，则银行有约6600多亿损失要承担，平均分摊到未来5年，则每年约核销1300亿元。”

　　有业内分析人士认为，这一轮保障房建设开的“口子”可能会造成更多的政府融资平台坏账，而最终解决办法是由中央财政统一买单，甚至可能一次性剥离这部分不良资产。