“金九银十”惨淡收官 楼市成交尚难回暖

“金九银十”没能再现往年楼市火爆销售场景，一线城市成交量惨遭“腰斩”，无论是新房市场还是二手房市场都寒风劲吹。从初步统计的市场数据看，京沪广深等一线城市楼市惨淡收官。

业内人士认为，9、10月的惨淡成交量，将影响今年底至明年初上市的纯新盘定价，进而影响各大城市核心地段二手房的价格走势。预计四季度至明年初的房价降幅或加大，而降价的范围也将逐渐从远郊区向核心地区蔓延，从大户型向中小户型扩散。与此同时，房地产调控政策短期内料难放松、降价预期强烈等因素将加剧购房者的观望情绪，中短期内的楼市成交量恐难言回暖。

成交量惨遭“腰斩”

低价成交倾向更趋强烈

综合各地房地产交易网站及机构数据初步统计显示，2011年9月至10月，北京一手商品房住宅成交26746套，同比下降47.12%；上海一手商品房住宅成交20212套，同比下降36.99%；广州一手商品房住宅成交11661套，同比下降59.81%；深圳一手商品房住宅成交4369套，同比下降52.66%。而北京二手房住宅成交16012套，同比大幅下降47.12%；广州二手房住宅成交4390套，同比下降77.65%。

多家房地产研究机构认为，9月、10月的成交量，延续了一线城市实施限购政策以来的低迷状态。北京市房地产交易信息管理网的数据显示，2011年9月1日至10月31日，北京市楼市成交总计26746套；其中，新房商品房住宅成交量为10734套，包括期房8676套，现房2058套；二手房住宅成交16012套。同比2010年“金九银十”期间50582套的成交量，大幅下降47.12%，相比2009年同期更是下降超过63%。其中，10月2日的新房商品房成交量甚至跌到只有54套。

北京中原地产的统计数据显示，从9月1日开始算起，北京新入市的商品房期房住宅项目合计为53个项目，提供的住宅套数合计为16169套，总可售面积达230.68万平方米。但是签约情况十分惨淡，53个项目累计签约总套数仅为1940套，签约面积更是只有20.6万平方米，签约率为8.9%。

链家地产首席分析师张月指出，对于需要贷款购房的消费者来说，在贷款难度增大的情况下，购房能力缩水，不得不选择总价较低的房屋。链家地产市场研究部统计显示，今年10月北京市新增客源量环比下降10%左右，全市成交套均总价为188万元，与上月相比下降了12万元。在消费者低价预期强烈的情况下，成交周期拉长，导致成交更加缓慢。由于刚需购房者经济能力有限，低价需求的趋向性更加强烈，因此也拉低了成交均价。

开发商以价换量

京沪房价或下跌5%到10%

根据国家统计局近期公布的数据，今年下半年以来，北京等一线城市的房价已经连续3个月涨幅为零，尤其是在9月更是出现了70个城市环比平均涨幅接近零的数据。2011年下半年，特别是9、10月前后，北京、上海等一线城市的开发商“低价促销战”可谓如火如荼，几个楼盘的后期销售更是引发了沸沸扬扬的老业主维权风波。

北京通州的华业东方玫瑰、珠江拉维小镇、润枫领尚等几个项目的降价促销，引起了一波老业主维权风潮。上海有不少大型房地产开发商投身“降价促销”大潮中，降价幅度更扩大至20%至40%。星河湾、中海、龙湖、绿地四大房企上海领降，在业内造成相当大的轰动。

业内人士预计，一线城市“金九银十”成交如此惨淡，或将导致今年年底至明年初的上市新盘定价大受影响。而房地产开发商“低价求量”的趋势将不断扩大和蔓延。

某大型房地产开发商上海分公司的项目经理习晓(化名)直言：“不仅大部分城市成交量在萎缩，不少龙头房企三季度的销售明显乏力。虽然企业的资金链暂时没有问题，但是房地产行业本身就是流动资金为王的行业，降价销售多回笼一些资金才能多一些机会。”

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示：“房价降幅远远不够。目前处于房价下降的初期，也就是说房价刚刚开始跌。预计未来一段时间上海、北京楼盘房价下降5%到10%可能是主流的幅度，极个别楼盘可能出现两成、三成甚至四成的降幅，但恐怕只会是一些个案。”

张月认为，从“金九银十”的情况来看，开发商与购房者之间的博弈越发激烈，买卖僵持现状扭转的临界点即将到来，以往开发商入市前预先调高价格，然后降价销售的“暗降”方式，逐渐被在原有定价基础上的“明降”所取代。随着一线城市“明降”项目日益增多，价格下降更具透明性、真实性。

购房者观望情绪加重

未来成交或继续维持低位

在“金九银十”黯然收场同时，北京楼市的库存量却一再攀升。截至10月31日，北京市新房商品房住宅库存117868套，二手房住宅库存也达35138套。

广州房地产交易网站阳光家缘的监控数据显示，交易量的下降使得整个市场的库存增加，截至10月31日，广州累计库存套数高达93609套。

在房地产宏观调控料持续及高库存背景下，无论是一手商品住宅还是二手住宅，无疑都正在逐渐从卖方市场转为买方市场。多位业内人士表示，手中有购房“房票”(资格)的准购房者们无疑是房地产开发商趋之若鹜争取的对象。

北京中原地产研究总监张大伟预计，第四季度京沪广深等地楼市料继续成交萎缩、价格停涨、降价项目明显增加。“北京新房库存已近11.8万套，刷新了2009年6月以来的库存高点。按照目前的库存消耗比，即使目前不新增供应，消耗库存也需要超过22个月时间。”

今年国庆期间曾计划购房的白领程喆告诉中国证券报记者，自己还会再观望一阵。“本来我刚刚参加工作没几年，想过几年自己有积蓄了再买房。但是朋友都说今年年底是出手的好时机，而且也不知道过几年的政策怎么变化，我想边观望边找房子。”

张月表示，在连续几个月成交下滑以及买方市场特征明显的情况之下，无论是开发商还是二手房业主的扛价能力都进一步减弱。“目前来看，市场低迷的情况至少要持续到春节后，而且房价已经进入了快速下降的通道。”张月称，从当前的成交情况看，准购房者观望情绪趋重。到今年年底，低成交量状态不会有明显改变。加之信贷政策及其他因素，准购房者出手更加谨慎。预计年底的成交量仍然维持低位，对进一步拉动房价下降提供了动力，“金九银十”或许是房价加速下降的转折点。

对于近日“限购”或将放松的传言，北京市房协秘书长陈志表示，短期内，房地产调控政策未有放松的迹象。“尤其是北上广深等一线城市的限购令，更难以放松。”他指出，限购令不能轻易放松，一方面会动摇社会公众对于政策调控的决心；另一方面，极有可能引发房价的报复性上涨。

另外，相关部委关于进一步推动房产税实施的表态，也给房价持续下降带来更大压力。张月表示，房产税会迫使购房者考虑房产税带来的持有成本，令房地产投机客不堪持有压力，促使其加速出货。