降低存款准备金率并不意味楼市春天的到来

　　日前，中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
　　
　　此次下调，是央行三年来的，截至10月末，人民币存款余额79.21万亿元，据此估算，此次下调存款准备金率将释放资金约4000亿元。
　　
　　2010年初至今，央行12次上调存款准备金率，使得大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高位。此前中国已有20多家农村合作银行恢复执行正常的存款准备金率。这被机构解读为货币政策将有所放松的信号。
　　
　　政策放松，是所有挣扎在生死线上的开发商的企盼，但此次存款准备金率下调，更多是针对整个宏观经济，并非针对楼市，所以不能理解为楼市政策将放松，更不能因此而看多市场，导致企业在黎明的寒冷中倒下。
　　
　　一切都只是看起来很美，缓难济急。因为这次解冻的4000亿元，除了达到防止经济大幅滑落、力保中小生产企业的目的之外，为了消除人们“放松调控”的疑惑，已经有传言称，政府将出台相关政策，限制资金流向楼市。
　　
　　消息尚未得到证实，但即使部分解冻资金流入楼市，对整个市场也是杯水车薪。截至2011年上半年末，上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%，其中上市房企总负债为1.24万亿元。在经历了半年多的挣扎之后，社科院的一份研究报告认为，整个行业内，所有开发商的负债情况会比年中时候更严重。
　　
　　事实上，银行和金融机构只是开发商资金来源的一个渠道，销售回款也是主要的现金流来源。但是，在如今的情况下，限购将很大一部分有需求、有能力的购房者（投资需求、投机需求）排除在外；加息又让大部分刚需购房者的购买成本增加，加剧了楼市的观望气氛；更严重的是，几乎所有的商业银行都执行了限贷政策，开发商和购房者获得贷款的难度加大，周期拉长，进一步增加了开发商资金周转的压力。
　　
　　如此看来，整个市场如今的难题，远远不是一个降低存款准备金率就能够解决的，想要脱出危局，除了营销层面的降价促销努力之外，仍需政策面的调整。比如，面向刚需购房者，银行可以针对性地降息；限购层面降低首套房的首付比例，增加利率折扣等。如此这般，既可以保证“让房价回归合理”的国家政策不致落空，也能让“一刀切”的政策有所区别，尽可能维护刚需群体的购房利益。
　　
　　当然，降低存款准备金率虽不意味楼市春天的到来，但在四面楚歌声中，它依然可以算作利好——为了宏观经济的安全，降低2012年经济大幅下行的风险，政府并不希望房地产行业“硬着陆”，需要给惊慌失措的开发商们一丝信心。所以，这次降低存款准备金率只是万里长征步，对房地产从业者的心理预期影响，远大于对市场的影响。
　　
　　值得反思的是，一次存款准备金率的调整，被放大出远超本身的意义，市场的风声鹤唳，足以证明经过多年的调控，开发商已成惊弓之鸟，而这也有违我们所提倡的以市场配置为主导的社会主义市场经济制度，而这样的政策延续，会促进房地产行业的稳健发展吗？
　　
　　“冬天就得开暖气，不能开空调，也许宏观经济政策这次真的学乖了、走对了。”正如北京科技大学管理学院教授赵晓所说，过去“一人生病，全家吃药”的调控方针并不适合发展水平参差不齐的中国房地产市场，因地制宜、执行差别化的针对性政策，或许才是合适的出路，也才是楼市稳健发展的真正利好。