三次加息成累积效应 提前还贷其实不一定划算

　　不同时段办的房贷 利率上浮幅度不同

　　对于购房者而言，从下月起执行的新利率是央行今年三次加息以后的累计利率。央行分别在今年2月8日、4月5日、7月6日宣布了加息，目前五年期以上贷款的基准利率已经从今年初的6.40%涨到了7.05%，涨幅超过10%，中国人买房贷款的基准利率已经升至10年来。

　　中国银行的工作人员介绍，在今年不同时段办理的个人房贷，基准利率上涨的幅度会不一样。比如，今年2月9日前的房贷，基准利率将从6.40%上涨到7.05%，上涨0.65个百分点，而4月6日至7月6日办理的房贷，基准利率则是从6.80%上涨到7.05%，上涨0.25个百分点。

　　对购房者来说，利率调整意味着月供增加，到底增加多少呢？“我的两套房子总共有100万的贷款，贷款期限20年。虽然都享受了7折的优惠，但是从1月份开始，每月要多还422元的按揭呢！”这两天刚从银行打印了按揭清单的市民刘女士告诉笔者，她正在考虑是否要去提前还贷。

　　降幅不抵利息涨幅 购房者的担子不轻

　　临近年底，降价楼盘的阵营日益扩大，各大板块的谷底价也不断被刷新。不过，很多市民的感受是，房价下降的幅度远远赶不上贷款利率增加的幅度。

　　“以前做房屋贷款，银行还有利率优惠。现在不但取消了折扣、提高首付比例、不停地加息，绝大部分银行还将首套房的利率上浮了5%-10%，即使房价降了，这速度也赶不上利息的涨速啊。”刚需购房者徐小姐为笔者算了一笔账，她之前看了城南一个楼盘的房子，“我想买的那套100平方米的房子，以前总价大概98万，现在降价了，大概只要89万，刚开始听到降价的消息很高兴，但是赶到现场算了一下贷款利息就郁闷了。”

　　徐小姐告诉笔者，她要贷款50万，要是去年10月20日没加息前买，可以享受6.14%的基准利率是，贷款20年的话，需要支付的利息款为35万左右，但是眼下买的话，就是首套房也得在7.05%的基准利率基础上上浮10%，利息窜到了48万。

　　“真是不算不知道，一算吓一跳，晚贷款一年，利息竟然多付13万。”一年等来的9万元优惠都被房贷加息抵消了。

　　七折优惠利率 还没同期存款利率高

　　面对股票市场的低迷，利息的高涨，一些手里有余钱的购房者坐不住了，开始盘算起了提前还款事宜。

　　近日，笔者在调查中获悉，临近岁末，向银行咨询提前还贷的人数有所增加。“最近电话咨询提前还款的市民多了，但是与往年同期相比，真正来还款的客户并没有大规模地增加。”建设银行相关窗口工作人员介绍。

　　银行人士分析，按现行利率计算，享受7折优惠的房贷利率已与同期存款利率倒挂，这也是很多老房贷客户不急着还贷的主要原因。按目前5年期贷款利率7.05%计算，7折后执行利率为4.935%，与同期5.5%的存款利率倒挂。

　　也就是说，即使把钱存在银行，同样的期限获得的利息也比房贷支出的利息多，确实没必要提前还贷。“一旦再加息，利率差距还将拉大。如果选择银行其他理财产品或者信托等，收益将更高。”浦发银行个贷部人员分析。

　　提前还贷 其实不一定划算

　　除此之外，据理财人员介绍，对于采用等额本息还款方式且还款年数已接近中期的客户，或者采用等额本金还款、还款期已超过了1/3的客户，都不适合提前还款。

　　对此，理财人员解释，等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就说借款人前期还的按揭中，利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。

　　“使用等额本金还款的客户，并且还款期已经超过了1/3，也不用急着提前还款。理财专家指出，等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。”