范剑平：明年限购的一线城市房价或降10%-20%

　　南都：各地房地产价格现在是降声一片，多数声音预计明年特别是年初肯定还有一轮降势。您怎么看？

　　范剑平：房地产价格确实开始出现实质性变化。10月份出现房价“停涨”，房价已经形成下降趋势。抑制房价过快上涨的目标初步实现，下一步要促进房价合理回归。房地产实质性调整将带来巨大阵痛，与房地产关系紧密的产业将经历“去库存化”、“去产能化”的残酷过程，大量落后产能将真正退出，只有市场出清，调整才能见底。

　　目前房地产调控进入关键、敏感期。2012年房价由前期的僵持局面转向小幅调整的可能性较大。房价合理回归大体需要数年时间完成，但明年一批房地产信托资金到期是开发商资金链的最紧的考验点，明年上半年是房价调整较为明显的时间段。2012年限购的一线城市房价可能会有10%-20%的调整，非限购城市调整幅度有限。

　　土地出让金同比下降18%和住宅新开工面积即将负增长，意味着二年后住宅增量减少，也同时缩小了房价出现深幅调整的可能性。中国房地产市场以时间换空间实现去库存化、软着陆的可能性较大。

　　明年或后年，房价会有一个小小的变动。尤其是明年上半年，房价可能会有急跌，因为那是开发商资金最紧张的时候。房产开发商融资的一道门就是房地产信托，多数在明年上半年到期。那就是开发商资金链最紧的时候，房价下降的可能性非常大。但如果那个时候不降，下半年也用不着降，因为说明资金链已经挺过去了。总体来说，房价也不可能暴跌。

　　南都：明年调控政策会有怎样的变动？

　　范剑平：2012年房地产调控政策的要点是在抑制投资需求政策力度不放松的同时，更加重视增加有效供给。房地产调控明年肯定坚定不移地走下去，促进房价合理回归。主要要加快普通商品房住房建设，扩大有效供给。另外需要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，落实好保障性住房开工建设计划，尽快形成有效供应。

　　今年的住宅投资新开工面积也已经调整。前八个月，住宅的新开工面积增速一直在30%以上。好多人指责调控没用。随着9月份保障房大量开工，住宅新开工面积增长就降到8.9%，10月份再到2.2%，11月份开始负增长。所以现在拿地建房的少了。两年以后，新房推出也少了。这种住房供应的变化，实际上把两年以后房价暴跌的可能性降低了。如果中央的调控不受到外部干扰的话，我觉得房价下降应该在合理的范围内，银行不会被拖下水，可能成功实现软着陆。房价出现大幅、长期调整的可能性减少，中国房地产市场有望实现健康发展。只有房价实现软着陆，经济才能软着陆。

　　从明年房地产的政策安排来讲，国家的控制有两个要点，一个是要抑制投资，另一个就是增加合理的供给。房地产不仅仅是价格过高问题。更重要的是我们经济增长方式需要调整。对房地产的调控不仅仅是短期行为，更重要的是要让整个资金流向朝着国家转增长方式、调结构的方向去走。对房地产的调控，必然会带来一系列阵痛。首先，房地产本身有个去库存化的过程。钢铁水泥跟着要去库存，同时去产能化。房地产占比回落，就意味着钢铁水泥建材的G D P占比也要回落。如果调控成功，一批落后产能必然要淘汰。这个过程非常痛苦，但迟早要发生，而且我们离房地产泡沫也不远了，依赖市场本身，可能过一段时间也总归是要破了，还是主动调控的好。