假如未来房价沦为“白菜价”

危机或许就在不久的=将来

国家统计局在这公布的人口统计数字显示，2010年60岁以上的老龄人口为1.77亿，占总人口的比例为13.26%，比2000年增加了4000万人，比例增加了2.93个百分点。

与此同时，人口出生数大降。2010年0-14岁人口为222459737人，占总人口的16.60%，比2000年减少了6000多万，比例也下降了6.29%。国家统计局局长马建堂对于这种人口年龄结构的变化感到震惊。

而对于这种人口老龄化加重的情况，不少学者认为，持续下去的话，中国房地产供求严重失衡的卖方市场终将改变，住房供给远远大于需求的情况并非没有可能。

不过，目前绝大多数开发商仍然十分乐观。排在售楼处的买房队伍仍很长，这给开发商充足的信心。即使在严厉的房地产调控下，还有源源不断的需求。他们坚信，调控是短暂的，城市化的推动力才是长久的。

多年来，学术界的一些探讨认为，在中国人口老龄化加重后，随着祖辈和父辈的去世，第三代继承和拥有的房产将达到8套，这使得市场上的住房供应远远大于需求，最终导致价格猛跌。但一切正在发生变化，危机或许就在不久的将来。

正方：房子会供过于求，想卖都卖不掉

说过去15年，中国有3亿人口从农村走到了城市，从小城市走到了大城市。“这一波城市化浪潮造成了中国有史以来的人口迁移和的经济版图改变，同时也带来了房价的无序快速上涨。”—阳光100董事长易小迪

当前房价的快速上涨更是货币现象，是由货币超发带来的。—吴敬琏、北京师范大学教授钟伟

20年后，中国的房子会大量地剩余。按照现在的计划生育结构，造成“421”的家庭结构。待祖辈、父辈死后，会有至少4套房留下来，房子会供过于求。20年后，房子会大量剩余，大量掉价，都不值钱。—天则经济研究所所长茅于轼

易见的现象是，现在所有的大城市、热点城市的房价已经确实超出了当地很多人所认同的价格。尽管中国有大量的刚性需求，有大量已至婚龄的青年人，但这些刚性需求，已经并不是当前推动房价上涨最主要的原因。投资、投机性需求的存在，制造了中国房地产的盛景，也推涨了房价。与此相伴的是，高涨的房价已将一大批青年人排除在外。未来中国是否还需要这么多房子恐怕一切皆有可能！

反方：房地产冬天远为到来 房价稳中降 大跌无可能

今后我们国家的城市化率要实现4%的增长，这和房地产市场发展有着极大的关系。——任志强

中国的房地产市场远没到冬天，只是刚从炎热得不正常的季节中走出来，只是恢复了常态。 —陈淮

有人说中国城市化已经达到了46、47%，但是这个人口比重超过1/4是虚假，这部分人口他们社会身份有一个专有名词叫农民工，城门口还有2亿人准备未来10年搬进来。而且人们对居住水平的需求也在不断提升。因此，中国的关键问题还是房子盖得远远不够。

一、若房价下价5%——大批量踊跃购房情况将不再出现，市场会产生观望情绪，形成开发商销售压力；无房群众欢呼雀跃，房奴们忧心忡忡。

二、若房价下降10%——市场产生大幅震荡，房地产上下游行业交易萎缩，房产交易市场继续观望，开发商销售压力逐步加大；无房群众弹冠相庆，投资者部分开始考虑抛售。

三、若房价下降20%——房产交易市场产生极度恐慌，房奴们抛售并开始不还贷款（因为抵押物贬值，不还要比还更有利），银行不良贷款剧增，若进行拍卖更加资不抵债。

四、若房价下降30%——大量房产企业抛售房屋，债务纠纷导致企业破产，上下游行业遭受灭顶之灾，银行不良资产率回复到改革前水平，国家背负沉重财政负担（若此时银行改制全部完成，则股民资产大幅缩水）；

五、若房价下降40%以上——整个社会赖以支撑的中产阶级资产全部缩水，群众联为一体向政府发难，社会矛盾更趋尖锐。

如何面对房地产的冬天—刀光剑影中剩下了谁？

在冬天坐等机会—潘石屹

潘石屹做的主要是商业地产，潘石屹想买的是别人的存量土地，他对泡沫有着清醒的判断。海南炒房，他之所以能攫取桶金，就是在房地产泡沫破灭前及时获利了结的结果。

“只有一些犯了重大错误的房地产开发商死掉了，新的生命才能够起来。我说话尽管声音不高，可是底气足，因为我们账面上还有超过100亿元的现金今年准备投资。作为开发商来说，是你把钱扔到市场里去才证明你有信心。”—潘石屹

在冬天坐等机会—王石

王石，他先跑的目的很简单，后跑的人会被拍在沙滩上，他们的财富会被先知先觉者捡到自己手里。王石提前预知到了冬天的到来。他作出这一判断的依据并不复杂：一，面粉贵过面包的现象不可能持续。二，房价泡沫已极端严重。

“现在的市场调整是应该的，我觉得调整还没有到位。”手持200亿元左右资金的万科，正在等待冬天里冻死的业内同行，廉价收购的戏法接下来就会上演。因此，对于王石，他宁愿冬天来得更寒冷一些。”

未来的房价是否会变成“白菜价”，现在都只是未知数，但随着时间推移房地产必然也将走人冬天，从聪明的房地产商应该学会在寒冬中把握机遇，而不是一味的惜售和囤地。