房地产差别调控的三种可能

　　上海市对户籍购房的“旧政新解”，宁波象山县的限购在交易中变成了有条件的“摆设”，包括刚刚叫停不久的芜湖“救市”，一切都在表明，地方政府在房地产调控下半场的“蠢蠢欲动”与“焦躁不安”。地方政府对调控微调的急切，或是来自于所谓的“调控成效”以及调控的副作用——库存量急升。

　　自去年下半年以来，包括北京、上海、杭州、重庆等17个城市出台了不同的微调政策，内容涉及限购门槛、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等。

　　国家统计局副局长谢鸿光近日表示，2011年房地产调控继续取得了积极进展，重点城市的房地产价格上涨幅度显著减缓，部分城市开始出现下跌，有些城市下跌幅度还比较大。

　　来自北京中原市场研究部的数据则显示，楼市的库存量在激增。截至2011年12月底，中原监测到的标杆房企在售项目库存量约2496万平方米，与2011年5月底相比，标杆房企库存量增加约7成。截至2012年1月底，11个典型城市库存总量为73万套，比去年同期增加26万套，涨幅达55%。从数据上看，当前的楼市库存压力已经超过了2008年。

　　其实，早在2011年年末，就有分析人士指出，2012年房地产调控继续从严的大方向不会改变，但在执行细节上可能会有所差别。分析人士甚至认为，2012年下半年，早则年中前后，政策会进行一定程度的调整，首套房贷优惠将首当其冲，部分城市限购会有所松动，个别城市房产税试点后，限购有可能顺势退出。

　　万科董事局主席王石出席某论坛时表示，相信中央今年房地产调控会微调，以鼓励正常消费。

　　诺亚(中国)财富管理中心研究部总经理连凯认为，2012年下半年房价进入下跌临界点的可能性较大。如果出现中小开发商倒闭大规模增加的现象，2012年下半年具备政策放松的可能性。不过，为了防止房价报复性反弹，预计政策不会全面放松，主要方向是降低普通购房者的购房负担、放松限购的范围等。

　　北京中原地产市场总监张大伟曾分析认为，调控的细节变动可能分为三种情况：

　　首先是短期冲关型，主要是因为持续调控动力有限。去年年底，在珠海、中山密集宣布“限价”后，广州增城国土资源局亦用口头通知的方式再次强调了“限价”。

　　其次是低调松绑型，多举措促进交易。近段时间，有部分城市地方政府已经开始在政策焦点之外悄然“松绑”。北京、杭州、重庆、长春纷纷在土地出让、房源解禁、资格放宽等环节试水，以促进市场的持续健康发展。

　　是底线试探型，采用直接优化“限购”的方式。佛山于11月份出台“限购”放松令，芜湖最近的“契税、货币”补贴政策，都在政策发布后旋即叫停。