多地楼市微调政策被叫停 有多少救市可以“胡来”

　　近日市场传言上海楼市调控将“微松”，对持长期居住证满三年的外地户籍居民，“放宽”享受上海本地户籍居民的同等购房资质。但当地政府马上下文通知，终止了刚刚激起楼市火花的“限购松动”。

　　此前，成都、佛山、芜湖、中山等地地方政府的楼市微调政策也被叫停。

　　那么，在中央政府坚定调控的面孔下，有多少救市，可以“胡来”?

　　本期《楼市苹果派》，我们特邀请珠江花城营销总监李苍玄、恒基兆业(湖南)房地产发展有限公司副营销总监林红梅，嘉宇盛世华章营销总监黄李军。听一听长沙业内人士对这些微调“救市”行为被叫停现象的看法。

　　三湘都市报：在楼市深度调整的特殊时期，舆论对近期出台的上海、芜湖等城市房产新政策引发热议。而当地政府则表示，新出台的房产政策并非是对调控政策的“松绑”和“救市”，而是为了进一步加强住房保障，促进房地产市场健康发展。那么，您怎么看待这些地方政府的微调政策?被叫停，意味着什么?

　　李苍玄：去年国八条的出台，效果已经显现，全国都出现了楼市下行的势头，房地产成交价格和成交量都出现下行趋势，尤其在成交量上表现得更为明显。但是，由此导致的问题是土地市场的萎靡不振，开发商由于存货较多，或者由于对未来房产价格的看低导致不愿意拿地，这样就出现了土地市场的不景气，这对于严重依赖土地出让收入的地方财政来说，成为了一个大问题。地方政府迫于财政压力，试图触碰中央的限购红线，这是调控政策“松绑”和“救市”的真实目的。而这些政策无一例外被叫停，也意味着中央对于坚持此轮地产调控的决心非常大。

　　林红梅：应该说，自去年“4·17新政”以来，政府对楼市的一系列调控措施效果已经显现出来了，投资、投机性需求被压抑;但是受“限贷”影响，一部分刚需也受到牵连。这些地方政府的微调政策，更多的可能是试探性动作，也有可能是想“保刚需”;年后全国楼市都略有回暖，楼市刚需也被进一步刺激，需要“松绑”来释放。叫停，是因为操作上余地不大，政府对楼市的调控期望还没有到底，楼市调控力度将维持在一定程度，但是楼市将往一个健康的方向发展这个大的方向已经很明显了。

　　黄李军：调控实际上是一种违背市场经济规律的政府行为。很大一部分程度是地方政府、普通百姓、开发商三输的行为，地方政府谋求松绑，实则是在中央行政指令和市场需求方面做一种妥协或者说是润滑，希望谋求一个出路。被叫停，意味着中央政府对房地产调控在短时间内还是坚决的。这种坚决并不意味着政府的决绝，而是有计划的调控，避免放松后出现报复性上涨。

　　三湘都市报：毕竟，现在试探放松调控政策的城市大多是二三线城市，房地产行业在很大程度上支撑了这些城市的经济发展。您认为地方政府如何在兼顾中央坚持房地产调控不放松政策的同时，又能保持地方经济和财政收入的充盈?

　　李苍玄：如果要从根本上解决这个问题，就必须解决中国的分税制问题。中央和地方解决好税收的再分配问题，使地方政府在财政上不过分依赖土地出让收入。这个问题的解决，我觉得还需要时日。

　　林红梅：完善房产税制度是未来长期内可以操作的，房产保有税的全面征收增大了投机投资性需求成本，从经济利益上对投资投机性需求形成了一定程度的打压，也可以为政府带来一个长效的税利收入。

　　黄李军：这个话题很难回答，地方政府也想知道，只能是逐步放松，先由信贷政策开始，保障刚性需求，再逐步松绑。

　　三湘都市报：中央一再重申房地产调控不放松，2012年将严格执行房地产调控不动摇。也加大了业界对楼价下行的预期。不过，业内人士分析认为，地方政府“微调”的动力仍然存在，下半年或许还将出现“微调”举动，您怎么看?此后还会出现救市微调吗?

　　李苍玄：只要地方政府的财政压力依然存在，就会尝试“微调”。而且随着调控时间的推移，地方政府的财政压力就会越来越大，“微调”的动力会越来越强。所以今后应该会越来越多此类动作。

　　林红梅：从年初开始，关于调控“松绑”讨论就一直比较多，中央也早就发出了声音，表示政策不再“一刀切”， 楼市调控也会更加注重差异化。随着调控政策的继续推进，更深的市场表现也将逐步显现，到一定时候，各地政府可能会争取施行一些符合当地的措施，当然，中央调控态势的大前提是不容违背的。

　　黄李军：今年温总理在《政府工作报告(征求意见稿)》。指出，要巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归。用词为“巩固”二字，也就是说政府对调控是满意的，但并不希望马上放松，造成2009—2010年的大幅度报复性上涨。地方政府的微调实际上是由于地方财政有需求，对中央政府寻求松绑方法的一种试探，可以理解为良性的调整，不要用“救市”去定义。救市的理解是房地产市场崩盘，而采取救命的措施。目前，至少中央政府认为，市场还是良性的。至于地方政府，迫于财政压力，我想会有越来越多的微调，直至中央认可，或者默许。