裁员这回事：房企冻薪减员潮下的2012年楼市

　　消息称，大连万达集团因销售放缓导致资金紧张，一些项目后续拿地、开发费已无法支付，目前已暂停获取新商业综合体项目，并拟进行一些短平快住宅项目开发以弥补资金缺口。

　　消息同时称，万达将裁员35%，降薪20%以应对危机。另据业内消息人士透露，金地集团将裁员10%，降薪10%。

　　不过两家公司均已对此作出否认。

　　冻薪减员

　　万达方面表示，裁员降薪之说荒谬无稽，且集团正处于高速发展阶段，去年新招聘员工1.57万人，今年万达计划开业18座万达广场和12个酒店，预计新增员工数量将超过去年。

　　另外，去年万达仍对所有高管进行薪酬升级，超过40%的普通员工得到加薪。万达对基层员工实行工龄工资制度，去年工龄工资翻倍，也相当于给员工涨工资。

　　金地方面则表示，目前没有见到公司下发的裁员红头文件，今年职工的工资现在也没有下降。并且,行业不景气裁员降薪解决不了问题，如果公司有这方面的动作，会时间发公告披露。

　　虽然万达、金地均对此予以否定，但有业内人士指出，实际上该些企业已经有裁员的动作，只是一般不愿意承认和面对这种消息或传言。

　　尽管否认了裁员降薪之说，然而实际上，金地在今年年初也出现部分区域高管的人事变动与调整。

　　近日有消息透露，南京金地副总经理腾玲玲已于日前递交辞呈，将离开金地集团，接任者为原上海金地市场部营销总经理宋家泰。

　　其实除了万达与金地，类似的裁员消息在房地产圈内不绝于耳。

　　知情人士向观点地产新媒体透露，广东某大型开发商裁员的力度也相当大，其中开发公司裁员30%，物管公司裁员10%。单以广州某楼盘为例，七个电工中就有一个必须被裁掉。而该公司旗下的员工人数多达2万人。

　　此外，另有一家深圳房企亦采取“冻薪”策略，以往表现突出的员工奖金评级可以达到A，然而目前就算表现再好，也只能拿到C级的奖金。

　　近日，远洋地产也调整了内部管理结构，撤销北京事业部与东北事业部，北京的8个项目则成立4个项目公司。

　　事业部的撤销导致了一系列人事变动：远洋地产副总裁、北京区域事业部总经理徐立取消了北京区域事业部总经理的职务；北京区域事业部副总经理胡宇宙则加盟天润置地担任副总裁一职；原北京区域事业部的员工大部分则被分散到4个项目公司中去。

　　早前曾有专业人士作出大胆猜测，2012年上半年房地产从业人员流动率会增加，抵御市场风险能力较强的房企员工流动率也将达到20%，而资金实力较差的房企员工流动率可能高达50%。

　　市场压力

　　有业内人士指出，在目前整体市场成交萎靡的情况下，裁员也是很正常的事情，因为开发商有成本的控制以及开发量减少，就不需要太多的员工。

　　“可能通过裁掉老员工，吸收新员工，降低成本，或者有些项目公司就直接压缩合并，这是房企正常的应对市场压缩成本主要动作。”该人士称。

　　另有业内人士亦表示，眼下房企人力资源肯定在收缩当中，过往开发商供货量充足，人力资源的规模则会比较大，然而如今的情况却发生逆转。

　　“打个比方，原来预计开发量是100万平方米，但现在市场不好，开发量只有20万平方米，那么需要的人才就没必要那么多。以前是追求地最多、开发量，现在这两个都变成了压力。”上述人士表示，今年不少房企都计划把规模压低，对人员的需求量不高。

　　雅居乐曾明确表示，在整个市场销售放缓的情况下，公司肯定会缩减整体开发量，放缓部分项目的开工速度，以此来节省资金。

　　与此同时，在目前市场疲软的情况下，虽然这三四周出现了成交回升迹象，但不代表会长远回暖，而现在也只是回暖到去年前年调控中的正常情况，不会恢复到调控前的楼市。

　　近日，北上广深等一线城市楼市成交量呈现大幅上升趋势，龙湖“十亿周末”和上海“时光盘”等频频出现，楼市回暖愈发明显，但不少业内人士指出，虽然近两周楼市成交量有所回升，但整体成交量依旧在走下坡路。

　　如果房企的发展规模没有正面的增速发展，根本支撑不了这么大的团队开支，这也会影响到企业的盈利能力及增加成本。

　　这在高调宣布高增长时期结束的恒大身上体现尤为明显。许家印曾表示，原来恒大地产为了配合高速扩张对人才储备的需要，采取了扩张型定编战略，超编率为80%，但今年定编缩减30%后，超编率变为50%。

　　许家印表示，缩减定编额，也是因为公司增速放缓，对新增人员的需求量将不如过去。

　　“开发商对未来一段时间的市场预判结束的可能性不大，认为调控周期会持续较长的一段时间，所以现在就会大规模地裁员，而裁员主要集中在一二线城市。”分析人士表示。

　　该人士续称，在市场行情不好的情况下，除了裁员，企业一般也会做出相应的薪资调整。一般情况下，如果房价或销售额下降15%-20%，员工相应的薪酬收入将下降30%-40%左右。

　　大寒已至

　　在这一轮裁员潮的背后，多少也折射出房地产行业的寒意。大家已经有了一个共识：2012年会是房地产的冬天。

　　根据日前统计局发布的房地产市场数据，1-2月份，全国商品房销售面积7004万平方米，同比下降14.0%；其中，住宅销售面积下降16.0%，办公楼销售面积下降8.6%，商业营业用房销售面积增长11.4%。

　　商品房销售额4145亿元，下降20.9%；其中，住宅销售额下降24.7%，办公楼销售额下降23.5%，商业营业用房销售额增长17.2%。

　　分析机构指出，2012年1-2商品房销售额、住宅销售额均创造了历史跌幅。

　　截至2012年2月末，全国商品房待售面积30526万平方米，比2011年年末增加3332万平方米。这亦表明，市场库存压力依然巨大。

　　分析人士指出，2011年等于是小寒，2012年就是大寒，当然，这不是从成交来讲，而是从房地产企业面临的困难来讲的，即使是卖得好的城市，也会面临利润受损，成本上升。

　　“2011年是卖不出去，2012年可能就是面临利润大幅的亏损，现在裁员也是做好准备。到2013年可能整个行业的利润率整体下跌幅度会比较大，到那时才是房地产行业真正的隆冬，可能会出现并购潮及真正意义上的破产潮。”分析人士称。

　　对房企而言，2012年就是保命年，需要考虑的是如何保证企业不出现长期的亏损，保有现金流。

　　当然，市场是否会继续变差跟政策完全挂钩，乐观来看，房地产市场最黑暗的时候已经过了，“但这条路还是灰灰黑黑的，而且比较长，所以这也很煎熬人的。”上述分析人士表示。

　　他续称，今年的房地产市场也不见得好到哪去，估计也只会出现一些反弹，预计今年的楼市不会有太大的波动，还是会相对平稳。

　　另有分析师亦指，从政策面来看，今年应该没有比去年更严厉的政策出台了，各个地方政府出台一些促进楼市成交的政策，今年应该不是最黑暗的一年，最黑暗的一年已经过去了。

　　“房企现在都在降价回笼资金，在政策没有完全放松的情况下，开发商的形势还是会比较困难，但既然去年都熬过来，今年还是有些机会的。”

　　该人士续称，预计政策的大方向不会有明显的改变，但局部会有些调整，例如城市会放宽普通住宅的标准，适当地减少限购的范围。