住宅已到倒抛物线底 商业地产能否迎来黄金期

　　住建部官员称，今年将不再出台调控新政，住宅市场被认为在政策面上已处于“倒抛物线”的底部。在近日举行的商业地产驱动力论坛上，业内人士表示，现在是商业地产“抄底”发展的良机，未来还将有5年黄金期。

　　意料之外的发展时间

　　住房和城乡建设部部长姜伟新本月8日在接受媒体记者采访时表示，限购令短期内不会微调或放松。对于今年的房地产宏观调控政策，他说：“楼市调控不会再出新招，但也不会放松。 ”经过两年不断加码的调控，楼市终于进入了一个政策面的相对平稳期，不再出台新政，也意味利空出尽，现在已经到了在政策面“倒抛物线”的底部。

　　于丹丹在近日举行的“2012商业地产驱动力论坛”上表示，即使调控不再加码，现在政策条件下住宅市场仍很大程度受限，而商业地产因祸得福，成为投资的突破口，获得了意料之外的发展时间。 “个人认为，现在的商业地产可视作2002年至2004年时期的住宅市场，未来还会有5年黄金发展期。 ”

　　总量仍不能满足需求

　　于丹丹提供的一组数字显示了近年来商业地产攻城扎寨的力度：“去年房地产三大泡沫，其中就有中西部商业地产的泡沫。这一泡沫来源于庞大的供应量，单一体量超10万方城市综合体商业地产未来三年供应量超过2000万平方的城市有6个，主要集中在成都、重庆、贵阳等中西部城市，上海未来三年的供应量也有七八百平方米。 ”但是，与其形成鲜明对比的是产品功能的不足。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，“上海商办面积的总量已经超过的西方发达国家平均水平，可以说总量上已经过量，但是现在依然无法满足需求，为什么?前期定位和后期运营做得不好，很多产品没人要。 ”于丹丹也表示，过往多数商业地产开发商缺少运营能力，只会造房子，不懂房子里面做什么，完全凭经验。今后，这种粗放型的定位方式要改变，在商业地产的开放中一定要看到终端消费者的需求。

　　经济环境决定活力

　　来自德佑地产的监控数据显示，商业地产进入2012年后正在减速。报告称，在去年住宅市场受到严重打压的情况下，商业地产曾一度成为市场热点，尤其是一些高端商业地产的整购，令商业地产市场热度陡增。不过今年以来，商业地产的热度骤减，一二月成交之和尚不及去年12月一个月的成交面积。进入2月后，一二手住宅市场均出现了大幅回暖的情况，商业地产的成交量却原地踏步。

　　对此，德佑地产研究主任陆骑麟认为，商业地产市场虽然没有受到政策的刻意打击，但想要长期维持较高的成交量依然面临掣肘。一方面，商业地产市场尤其是写字楼市场的发展比较依赖于实体经济的发展;另一方面，目前上海的人均商业面积已经超过了很多西方发达国家，供求关系也并不乐观。

　　宋会雍表示，商业地产不受调控冲击，但也没有太大的实质利好。 “商业地产好不好离不开两样东西：租金和出租率，两者都不因调控变化。 ”不过，他同时也指出，目前经济还在健康平稳地发展，市场需求一直在变化，商业地产会也会一直有活力。

　　上海伟立投资有限公司常务副总经理吴历华在论坛上表示，去年的宏观经济数据显示，经济增长速度依然乐观，商业地产的市场需求依然旺盛，对于开发商来说，最重要的是找到适合的定位。

　　太平洋戴维斯商铺-购物中心管理董事陈琦宁也认为，相比政策因素，商业地产投资者更为看重的是客源。随着上海经济的发展和金融地位的提高，商业地产的蓬勃也可以预见，特别是中高端商业地产的发展。