楼市315讲座 专家详解房产维权基础知识

　　●庄清忠就职于全国律师事务所——北京市炜衡律师事务所，任律师，毕业于中国政法大学，2001年开始从事律师工作，主要擅长金融、房地产、公司企业等方面法律事务工作。

　　-问：什么样的户型是好户型？

　　答：户型是我们选择购买房屋的最重要考虑要素之一，好的户型应当具有良好的采光和通风效果，良好的采光和通风对居住人的身体健康和环境卫生都有重要作用，也是衡量住宅设计是否合理、成功的重要标志之一。采光要求，每套住宅中的卧室和使用面积在10平方米以上的厅室均应直接采光，且至少一间以上厅室能直接获得日照，一般朝向为南向，也可南偏东或南偏西不超过45度；通风要求，住宅应当有良好的通风，在相对两个窗(或相对的门窗)同时开启时即可在住宅内形成穿堂风，厨房和卫生间应直接采光和通风。

　　-问：买房时哪些项目不计入商品房建筑面积？

　　答：不计入商品房建筑面积的项目包括以下部分：1、层高在2.2米以下的房屋和室内净高2.05米以下的地下室、半地下室；2、房屋之间无上盖的架空通道、无柱雨篷、骑楼、过街楼的用于做街巷通行的部分；3、突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、挑檐、半圆柱、垛、勒脚、台阶等；4、建筑物内的操作平台、上料平台和利用建筑物的空间安置的箱、罐等平台；5、房屋的挑台、天台、天台上的游泳池等；6、其它构筑物，如独立的烟囱、烟道、蓄水池、水塔等。

　　-问：购买手续不全的商品房会有什么风险？

　　答：1、取得权属证书的期限无法确定；2、为取得权属证书，需要支付额外费用，如需补交土地出让金；3、只能取得使用权，不能取得权属证书，不能上市交易；4、可能被政府以违法建设强制拆除。

　　-问：什么是住宅的“全部产权”和“部分产权”？

　　答：国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》对全部产权和部分产权都做出了明确规定。全部产权是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。部分产权是指职工按照标准价购买的公有住宅。在国家规定的住宅面积之内，职工按照标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占产权比例进行分配。

　　目前，对拥有“部分产权”住宅的业主，建议尽快补足成本价价款，转为“全部产权”。

　　-问：合同签订后，因价格变化原因可以反悔吗？

　　答：商品房也是一种商品，买卖双方签署合同后，没有发生约定和法定的退房理由，任何一方违反合同约定，均需向守约方承担违约责任。

　　-问：办理房屋买卖合同公证，需要提交哪些资料？

　　答：需要提交以下资料：1、申请人的身份证件证明(身份证或护照)原件和复印件；2、买、卖合同；3、所有权证原件和复印件；4、共有房屋，出卖方提交共有人同意出售的声明；5、公证部门需要的其他资料(如评估报告等)。　-问：为什么有的《商品房买卖合同》要签署补充协议？

　　答：补充协议是买卖双方在使用《商品房买卖合同》范本签约时，对双方各自关心的条款内容进行修改或增加，以明确双方权利义务的条款或协议，当补充协议内容与主合同条款不一致，以补充协议内容为准。补充协议一般包括以下内容：1、公摊面积误差处理，目前北京房地产销售计价方式主要采用套内建筑面积计价，但不排除还有部分开发商采用建筑面积计价的方式，这就需要买卖双方在补充协议中对公摊部分面积增大如何处理作出约定。2、装修标准，特别是精装修的房屋，开发商一般在合同约定所使用的装修材料用词多为“、进口或同档次”，这种约定不明确，双方可以在补充协议中对具体装修材料的品牌、规格型号、颜色和可参考的市场价格等具体内容进行约定，避免在交付过程的纠纷。3、付款方式变更，许多购房人在购房款支付方式上选择银行按揭，购房人在签署《商品房买卖合同》时，已经支付了购房首付款，如果银行贷款不能获得批准通过，应当在补充协议中明确其他处理方式，如可以约定分期付款方式和期限，或选择直接退房并约定首付款返还的期限。4、权属证书办理期限，约定清楚办理权属证书的期限，不能按期办理权属证书的违约责任和违约责任的计算方式。5、保修、维修责任，房屋交付使用时，配套的设施和设备产品已经安装完毕，保修期已经过了好几个月，应当和开发商约定保修期的起算日期和维修的时限。6、不可抗力，应当明确不可抗力的范围限在法律规定的自然灾害范围内，不包括政府行政干预和重大社会事件，如奥运会期间不施工造成的迟延交房不属于不可抗力事件。7、广告和宣传内容，在签署合同的过程中，对影响购房人购房要求的广告宣传或承诺内容，应当以补充协议的方式在合同中固定下来，并约定明确的违约责任。

　　-问：小区物业管理是否有权对外来车辆收取停车费？

　　答：非小区居民车辆进入小区是否收费，应当由物业管理委员会决定，收费标准不超过社会公共区域停车收费标准，所收取的费用应用于小区公共设施的维护。但是物业不得对进入小区的救护车、消防车、邮政车、环卫车、军车和执行公务的警车收费。

　　-问：哪些房产属于夫妻共同财产？

　　答：根据《婚姻法》规定，夫妻关系存续期间，所取得的财产归夫妻共同所有。婚前一方所有的财产，归个人所有。也就是说，只有在婚姻存续期间，夫妻所取得的房产归夫妻共同所有。而夫妻一方在婚前所购买房屋，但是婚后使用夫妻共同财产归还贷款的房屋，这种情况如果发生婚变，房屋所有权归购房人一方，但应当给对方适当经济补偿。

　　-问：什么样的房屋不能出租？

　　答：凡有下列情形之一的房屋不得出租：1、没有房屋所有权合法凭证的；2、司法机关查封的；3、未取得共有权人同意的；4、权属有争议的；5、属于违法违章建设的；6、不符合安全标准的；7、已经设定抵押，未经抵押权人同意的；8、不符合公安、环保、卫生等部门有关规定的；9、依照法律、法规、规章规定不得出租的其他房屋。

　　-问：房屋可以向个人抵押贷款吗？

　　答：个人之间的合法借贷关系受法律保护，但是使用房屋作为借贷的抵押物，房地产管理部门不能办理抵押手续，所以这种个人之间使用房屋作为抵押担保方式的借贷因不能办理抵押登记，不能对抗第三人。如果发生法律纠纷，出借方没有优先受偿权。

　　-问：为什么不能购买出卖方尚未办理权属证书的房屋？

　　答：近两年有的购房人通过各种渠道，购买了尚未办理权属证书的房屋，因为不能办理转移登记，后来由于市场的变化，房价大幅上涨，发生卖房人根据《房地产管理法》的规定，以没有取得权属证书的房屋不得交易为由，起诉购房人买卖合同无效的案例出现。为了避免此类纠纷的发生，建议购房人尽量不要购买尚未取得房屋权属证书的房屋。