房价怎么算合理 房价“合理价位”的百姓视角

　　今年两会的政府工作报告提出，要“促进房价合理回归”。业界普遍认为这一提法意味着房地产调控目标正从最初的“遏制房价过快上涨”转向“房价合理回归”，也就是说，“降价”的目标已经越来越明确。房地产调控要见成效，必须要有可以量化的、明确的目标。如今“合理价位”已成为房地产市场新的调控目标，人们关心，房价降到什么程度才是“合理价位”。

　　初见成效的房地产调控目标，从“遏制房价过快上涨”转向房价“合理回归”是大势所趋，在此转折时刻，媒体聚焦房价“合理回归”量化热点，非常及时和必要。既有利于巩固来之不易的调控成果，也有利于公众对未来房地产市场走势的理性判断。

　　何谓房价的“理性回归”?据该报道介绍，政府部门、专家、学者从不同角度，给出了三种答案供公众参考和讨论：一是房价收入比在3—6倍之间，理由是此标准是世界银行研究的结果，属于国际通行做法;二是6—8倍比较合适，理由是中国城市区域的多样性，比世界银行研究的数据结果会略高;三是12倍比较现实，理由是中国人购房观念根深蒂固，房价收入比要远高于国际公认比例。

　　按照房价与家庭年收入比的衡量标准，2011年北京市统计局公布的人均可支配收入32903元，以一个3口之家两人工作，90平方米住房每平方米2万元计算，房价收入比高达20多倍，如果加上还银行房贷产生的利息，房价收入比则会更高。

　　为什么我国的房价收入比比国际通行的标准高出数倍?是房价收入比这一理论本身缺乏科学性，还是我国现实的国情复杂，相关方面数据统计不严谨所致?我认为原因在于后者：

　　其一，统计部门以人均可支配收入数据计算房价收入比难以反映实际情况，因为不同行业之间的收入差距较大，如政府公职人员、金融、电信等行业收入远比其他行业要高;假如一家三口都在垄断部门工作，每人年收入10万元以上，房价收入比6倍左右是非常现实的;

　　其二，另一个原因就是数额庞大的灰色收入或隐性收入，这部分收入在统计部门的数据中是反映不出来的。因此，官方公布的某个城市人均可支配收入是不包含灰色收入成分的。这在客观上也使中国房价收入比远远高于国际通行标准。

　　通过以上分析，我认为，我们没有理由怀疑以房价收入比来衡量房价“合理价位”的科学性，相反，这一衡量标准，使我们更清楚地看到房地产调控的难点和艰巨程度，即：难点在于，由于我国行业之间收入差距持续扩大，即使房价再降低，在目前状态下哪怕降低50%，中低收入群体还是买不起房，还要通过保障房来解决住房困难;艰巨性在于，灰色收入和隐性收入已经成为推高房价、投机投资性购房和导致房价收入比畸形的重要原因，应加大对灰色收入整治力度，或者制定规范措施、或者使其公开化，纳入正常统计渠道，不宜任其发展。

　　要使房价回归“合理价位”，笔者认为最根本、最有效就是两条：一是社会管理方面，加快收入分配制度改革步伐，加大反腐力度，减少寻租行为，从体制上收窄灰色收入渠道;二是房地产调控方面，一方面下决心巩固调控成果，完成既定的保障性住房建设任务，满足低收入阶层的需求;一方面抓紧推进房产税实施，从法律、税收层面约束自住以外的住房需求，使房地产市场持续健康发展。