楼市回暖迹象普遍超预期 开发商促销花样翻新

　　进入3月一周，我们越来越明显地感觉到楼市的回暖迹象，这种回暖势头超过年初的普遍预期，范围则遍及一、二线多个城市。究其原因，可能在于我们低估了开发商在促销等方面的“创新”能力。

　　调查显示，在北京、上海、深圳等一线城市，以及长春、南京等二线城市，楼市正随着天气的回暖而变得春意融融，人头攒动的购房场面又重现各地的售楼现场。

　　具体来看，上海3月前26天新建商品住宅成交量环比增长108%，其中上周成交17.5万平方米，环比上升8.7%。整个3月周成交均价超过2万元/平方米。深圳方面，二手房连续两周环比上涨30%和15%，成交均价稳步回升。

　　从个案来看，南京上周一楼盘麒麟东郊小镇将精装修改成毛坯房销售，小户型开盘即售出超过200套。上海最贵豪宅新鸿基滨江凯旋门上周末开售，虽然报价超过26万元/平方米，但仍旧引来大批意向购房者，某销售经理称单日接待客户超过20组。长春等地上周也有多个楼盘出现热销场面。

　　根据我们的了解，刚需积极入市的主要原因是开发商给出了有吸引力的价格优惠，但这些“隐性降价”并没有在成交价中体现出来，因此没有给市场造成很大冲击。

　　开发商的促销方式包括：单价不变，送面积。经过我们的调查，包括保利等多个在售楼盘均出现了送面积的优惠方式。比如，单价还是3万元，相比之前没有变化，但是送一个房间的面积，原来的90多平方米变成了110平方米。这相当于单价下降超过15%。还有的楼盘由精装修变成毛坯房，单价也出现一定程度的下降。或者毛坯房变成精装修房，单价不变。精明的购房者都能准确地计算出真实价格的变动，再加上各地出台的支持刚性需求的微调政策，中低价位商品房出现集中成交的情况就不难理解了。

　　上述做法是合理的创新方式，有的做法就可能涉及违规。比如，北京某楼盘销售人员告诉记者，通过个人关系可以代办北京暂住证，凭借此证可以等同于北京户籍，无需补交五年个税，即可在北京购房。办理的暂住证与正规的暂住证有所不同，可以凭此证买房买车，但无法享受子女上学等正规暂住证可以享受的其他待遇。北京市房地产界人士称，目前北京市相关部门正在就上述违规做法进行严查。

　　不管怎样，开发商挖空心思的促销方式体现了其回笼资金的迫切性，也确实为拉动成交助力不少。即将到来的4月份，上海、北京、广州、南京等地拟推出的新盘数量都将创下年内新高。可以预料，开发商还会适时推出各种促销方式。