朱大鸣:房产私募基金是推高中国房价的新祸首

　　信贷收紧，房地产企业融资无门，房地产企业资金链极为紧张，证监会等管理部门又堵死了房企走IPO、发债等融资渠道。房地产私募似乎成为房企筹集资金的通道。据住建部政策研究中心今年早些时候发布的研究报告显示，人民币房地产私募基金总规模已达千亿。

　　然而房地产私募基金正像毒药一样在吞噬在大大小小的房地产企业。私募基金的平均回报成本要求25%，甚至更高达30%。所以房地产私募基金已经演变成另一种高利贷，对中国经济发展构成了危险，也是推高中国房价的新祸首。

　　近些年对于房地产信贷严格控制、信托渠道被卡死，如果项目入市遇到销售不畅通，资金收回成本显然大增，资金链很可能很快断裂;通过股权转让或者股权投资形式获得现金流只是少数相对优质的项目，不少房地产企业陷进高利贷的漩涡中，结果负责人不是逃跑就是自杀，鄂尔多斯就是一个显著的样本。

　　目前市场上很活跃的私募基金95%是不正规的，说白了就是金融中介。几个人合伙成了一个所谓投资咨询公司，就开始到处拉钱、找投资。住建部政策研究中心今年年初的一份研究报告也指出，多数私募对房企或项目进行股权形式的投资，获取股权收益，但实际上仅承担了债权的风险。

　　有一个很鲜明的例子，一家房企被私募基金搞得亏损了3个亿。这家企业在2009年中以8亿元拍得一幅土地。自有资金4亿，私募借了4亿。由于市场不好，楼市受调控影响，这家企业当然不敢盲目入市，土地就搁置在那里。但按照私募基金的退出机制，2012年2月到期，必须拿回投资与回报。在走投无路的情况下，这家企业以6亿元将土地转让。私募拿回4亿元本金及约1亿元利息，余下的这家企业拿回1亿，直接损失了3亿。什么私募基金，这家企业实际上就是借了30%的高利贷，被高利贷害死的。

　　在最近一次上海举行房地产私募基金论坛上，我就批了当前的私募基金很浮躁，都想快速发财。但他们不知道目前房地产企业再也不是什么暴利行业。不完全统计，大型房企在售项目，盈利状态是3:7格局，即30%的项目是保本或亏本销售，也只能这样获得企业的发展与生存。

　　企业为了求生存，必须加快销售资金回笼。特别是近几年拿地的企业，土地成本极高，房价不涨反而回落，房企拿地时候的预期落空。项目开发只能保本运作，成本控制合理，略微有盈利，控制不好，或为了杀出一条血路，加快资金回笼，就只能亏本销售。

　　所以私募基金在里面兴风作浪，只能加快房地产企业的破产。或房地产企业把成本转嫁到消费者头上，一旦市场变暖，抬高房价，羊毛出在羊身上，受损的还是真正的购房者。

　　最近民间高利贷已经出了很多事，管理层也正在对于民间借贷进行疏导管理。然而私募基金却打着专业化的旗子，招摇过市。真正专业的私募基金，不管是股权投资还是债券投资，都要与项目方实现封闭式运作，与项目方抓好市场定位，参与策略制定，计划好财务预算，以及对现金支出的审批。这样才能控制好风险，也是对公众投资者的负责。所以相关部门必须重视中国当前多如牛毛的私募基金，必须化大力气加强管理与整治。

　　私募基金也要调整经营理念，学习西方成熟的基金管理公司操作手法。舍弃浮躁思想，多做稳健业务，挑选有长期稳定回报的项目，而不要急功近利。