楼市泡沫即将破灭 八大理由揭秘房产市场铁律

　　大理由：经济已开始进入下行周期

　　今年一季度GDP增速8.1%，连续第五个季度下滑。自1978年改革开放以来，中国经济一直在超长增长周期中运行。根据日韩的历史经验，其经济增长规律的周期在35年左右，中国现在也进入了这个时间段。

　　事实上，中国经济发展周期的拐点在2008年就出现了。但因美国金融危机的冲击，中国被迫“意外”推出4万亿财政、三年26万亿以上信贷救市的刺激计划，人为强行改变了应该显现的周期规律。

　　中国经济未来中长期的增长空间仍然巨大，且取决于未来中国更加彻底的市场化改革，而改革的动力则来自于经济增长下滑的压力。从这个角度看，经济下行和调整周期是必然的。

　　第二大理由：经济货币化和土地资本化已超额完成其历史使命

　　从货币和资本的角度观察，中国1978年的改革开放，是经济货币化、土地资本化、住房商品化和货币化、金融深化的过程。

　　我们以广义货币M2与国民生产总值GDP比值考察。通常来讲，M2与GDP的比率是衡量一国经济货币化程度的重要指标。该比率越高，经济货币化程度越高。从2011年底的比值看，M2：85万亿/GDP：47万亿，为1.8倍。该数据在美国为0.6倍，欧洲为0.8倍。从M2增速看，近十年年均增速是18%，而GDP增速仅有10%。从M2政策目标看，2011年目标是16%，实际结果13.6%，而去年GDP实际增长9.2%；今年M2政策目标为14%，而GDP增长目标为7.5%；今年一季度M2实际运行结果为12.6%、13.0%、13.4%，GDP增长8.1%。通过以上数据可清晰表明，中国经济货币化和土地资本化过程已超额完成其使命，早到了应该回归的周期。

　　再从驱动货币发行的两个引擎观察：一个是地方土地财政撬动的信贷内生性投放，另一个是外贸顺差和资本顺差导致被动货币外生性投放。这两个驱动因素都开始熄火。　　

　　第三大理由：中国（人民币）资产价格进入下降趋势

　　近十年来，由于中国需求膨胀、美元汇率持续性下跌，房地产价格、大宗商品价格几乎上涨了十倍。从国际资本流向观察，美元指数从2002年121点下跌到2008年的71点，跌幅超过40%。这不仅是中国人民币资产价格暴涨的原因，也是新兴市场国家资产价格、通胀快速上升的原因。

　　中国经济下行和货币超发状态结束，加上美元汇率周期变动，内外多重因素共同影响，迫使人民币资产价格进入下降趋势，包括了全球大宗商品价格和新兴市场资产价格都进入下降周期。

　　第四大理由：中国信贷扩张周期开始转入收缩周期

　　经济超常发展伴随着的信贷高速扩张时期已经结束，接下来是收缩周期的来临。经济下行、货币发行缩减和资产价格下行，迫使银行开始缩减信贷，不再继续扩张信贷。

　　由于资产价格下行，目前市场存量贷款抵押物将出现缩水，银行会迫使贷款者补足抵押品或缩减贷款。

　　第五大理由：房价只涨不跌神话破灭、投资购房心理预期发生逆转 　

　　由于政府的调控政策起到了关键性作用，“房价只涨不跌的神话”已经破灭，前期恐慌性购房行为将消失。其次，投资者的心理预期已经开始逆转，开始寻找机会抛售以前的投资和投机房产。

　　第六大理由：住房供应能力与供应量已严重过剩

　　房价快速上涨乃至暴涨，市场普遍认为是供不应求造成的，应该加大供应而不是限制需求。事实证明这是一个极大的谎言。中国房价暴涨是源于投资和投机需求导致的，而不是供应问题。

　　第七大理由：房产税将取代限购令

　　目前中国房地产总市值已超GDP两倍以上，却没有针对房产持有环节税收，这是中国经济资源错误配置的一个根源。

　　开发商和住房投资者普遍认为，房价是中央调控措施打压下来的，一旦这些政策取消，房价还会反弹。未来征收房产持有税是大势所趋，也是全球通例。房地产不征税，很可能将会把中国经济引向“泡沫型”国家的行列。

　　第八大理由：高负债率将成为压垮房价和房企的一根稻草

　　近期，全国各地以各种方式消失的房企不少于500家。中国楼市库存量庞大，远超出土地储备的承载能力，破产抵债将会是的结局。

　　现实是，房企依旧在死扛。而高负债率将会是他们等来的压垮房价、房企自身的一颗稻草。同样，等待抄底的投资者也会输得很惨。事实上，抄底者须“死”掉几轮，中国楼市才会见底，这是投资品市场的铁律。