开发商“以价换量”楼市不降价 房子就卖不动

      “五一” 楼市历来被看作房地产下半年的市场风向标。在购房者信心回升和开发商“以价换量” 策略的双重作用下，楼市刚性需求持续释放。

　　今年广东的“五一”楼市，开发商打响“突围战”，以相当具诱惑力的低价开盘，俘虏了大量刚需买家。地产业内人士接受采访时几乎异口同声地表示：不降价基本卖不动。

　　事实上，“以价换量”已蔓延全国。有业内人士称，目前才是2012 年楼市降价潮的开始，未来相信会有更多“笋货”出现。

　　处境决定态度

　　业界人士称， 眼下实际上是房价“结构性下降”，中心城区仍“有价无市”。新华社发

　　楼盘降价七千抢客

　　广州海珠区的罗马家园，降幅近7000元/㎡； 番禺大盘雅居乐城南源着， 9200元/㎡就有交易；南沙楼盘中惠璧珑湾，每平方米七千多元就带装修……各大楼盘低价蜂拥出货，一下子令成交量剧增，频频报出售罄。

　　在深圳，星河盛世在4 月29 日上午正式开盘，首推600 多套房源，1.7 万元/㎡，2.6 万元/㎡。开盘现场可享5 个9.9 折。据网友爆料，开盘前一晚便有人通宵排队，首批共推695 套房源，售出612 套，销售率达88%。

　　在珠海一个房展上，保利香槟国际、时代山湖海、海伦春天等多个单价不足万元的“刚需”楼盘皆打出优惠。其中，保利香槟国际推出“2 万元抵8 万元”；时代山湖海折扣再减10 万元； 海伦春天则推一口价48 万元/套起。4 月29 日开盘的金域华府推出415 套刚需房源，起价12700 元/㎡，吸引了300 余人到场选房，选房后13 分钟已售出100 套。

　　降得少基本卖不动

　　“‘五一’楼市算是火了一把，有望带动今年二季度成交量。”广州经纬行研究中心主任曾英杰表示，开发商大力促销带动“刚需客”积极入市，一些新开盘的楼盘人气颇佳。

　　曾英杰说， 市场的刚性需求正在释放， 改善型买家也在积极入市，“现在楼市分化越来越明显， 没有新货又没有实质性降价的楼盘，人气会较差。”

　　方圆地产首席分析师邓浩志表示，今年春节后个别大开发商大项目引领降价后，不降价的项目陷入了更严重的销售困境，所以目前大量项目跟进降价，而在供应量充足的近郊，降价尤为突出，不降价或少降价的项目基本是卖不动。

　　广东中原地产项目部总经理黄韬则指出，限购政策对价格的影响已经初见成效，开发商明显是“以价换量”，引起成交有所上升、价格下降。

　　库存压力仍然较大

　　降价楼盘的热销，反映出市场抄底心态逐渐浮现。记者采访了几位在楼盘看房的市民，他们都对眼下成交回暖，甚至有点火爆的楼市表示担心：“想在楼市抄底就好比股市一样，很难知道底部在哪里。”市民小王称，想赶紧入市，就怕楼价会有报复性反弹。

　　业界分析， 连续3 个月成交量都有所回升，部分开发商的资金得以回笼，接下来楼价可能会趋稳。不过，住建部日前再次表态，楼市调控政策核心仍是控制房价上涨， 会坚持调控，这样的话，预料楼价仍有一定的下降空间。

　　事实上，虽然开发商卖力售楼，但当前广州楼市库存压力仍较大。据统计， 广州十区5月商品房在售量约5 万套， 其中新房约7000套，“五一”期间新推项目有27 个。

　　楼价下行走势不变

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，由于“五一”黄金月约七成货量集中在外围且余货多， 预计广州楼市难有整体热销态势，局部热点将受关注，降价促销将成为提升成交量的有效途径。他预测花都、番禺难有普遍降价，南沙价格促销持续，但中心区下调空间有限。

　　业界预计， 今年5月份，广州一手楼成交可在50-60 万平方米，与去年同期持平，但远未达到调控前旺季的水平。

　　广东省房协称，当前市场上商品房供过于求状况突出， 库存压力也未得到明显减缓，后市仍旧面临降价压力，未来相当长一段时间内，“以价换量” 或将持续。

　　有业界人士表示，纵观今年楼市走势，依然是不乐观的，全年预计会有10%-15%的降价幅度。接下来估计会有更多楼盘跟风。”一位业内人士认为， 目前才是今年楼市降价潮的开始，未来相信会有更多“笋货”出现，买家不必急于一时。“除非政策走势有重大的改向，否则楼价下行的走势是不会改变的。”

　　全国楼市尚未大面积回暖

　　各地冷热不均：“以价换量”则成交活跃，促销有限则成交下降

　　各地五一楼市呈现冷热不均现象，未见全国大面积回暖。

　　据统计显示，北京、广州、南京、武汉、杭州等重点城市小长假楼市成交出现较快增长。

　　根据北京住建委网站公布的网签数据，今年五一假期头两天（4 月29-30 日）北京全市二手住宅网签总量为305 套，与2011 年“五一”假期头两天的网签量相比上涨了54%；与今年清明假期头两天的网签量相比上涨535%。

　　在广州，“五一”假期前两日网签成交数分别为238 套和152 套， 日均成交量为195 套，同比去年上涨了28.3%。有的楼盘启动内部认购时给出四重折扣， 有的楼盘可打九折，激发了市民的购房热情，排队选房盛况重现。

　　今年杭州楼市创下2008 年以来“五一”小长假第二好的成绩，3 天成交量创近3 年新高；今年“五一”小长假3 天，南京住宅成交量创下近4 年同期新高，超过了2009 年同期；无锡楼市“五一”3 天卖房271 套，创三年来水平。

　　据分析，上述楼市成交活跃的城市，开发商大都采取了“以价换量”的策略争夺市场。

　　但对于促销程度有限的地区，则未见成交大幅回暖迹象。上海、石家庄、太原、长春等城市“五一”楼市成交量均呈现下降状况。

　　今年“五一”小长假，上海新建商品住宅总计成交面积约4.6 万平方米，较去年“五一”小长假下跌了约30%。