楼市博弈行至岔路口 刚需购房者对赌开发商

      中央调控声不绝如缕，地方小动作此起彼伏购房者降价预期高企，开发商优惠抠抠梭梭银行家紧紧扼住钱根，开发商绞尽脑汁融资小型房企落泪“缴枪”，房企“大佬”趁机并购
　　
　　本月7日，江苏扬州一纸奖励购房的通知，再次将楼市调控推到风口浪尖。
　　
　　上述通知规定：扬州将对购置90平米及以下新房的购房人，给予所购房屋合同价款6‰的奖励，7月1日正式执行。这被业内解读为，地方通过微调政策再次试探市场。
　　
　　事实上，此轮楼市调控自2010年4月启动以来，就开始夹杂着包括政府、开发商、购房人以及银行等诸多利益关系的博弈，调控愈发深入，博弈也愈发明显。对于以让房价合理回归的调控目标，现实的情况是，一方面购房者希望房价进一步下降，另一方面开发商仍存幻想继续扛价，更有部分开发商趁销售旺季到来逆市涨价。未来楼市的博弈将何去何从？房价是继续持平开始下降，还是随着旺季到来出现反弹？也引发更多的关注。
　　
　　地方新政频试从严调控
　　
　　扬州出台购房奖励通知，并非个案。自去年下半年以来，地方政府微调楼市政策的消息不绝于耳。
　　
　　去年10月11日，广东省佛山市发布公告，将自12日起放宽限购条件，这让佛山成为国内首个放松限购的城市。但也就在当晚，佛山再次公告，为综合评估政策影响，决定暂缓执行该政策。据北京中原市场研究部统计，自2011年下半年来，北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州从化、马鞍山、沈阳等约有30个城市出台了不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，不过部分城市的政策一经报道就被叫停。
　　
　　扬州此番政策，是否会因为有违中央的调控意愿，遭遇再次叫停也引发关注。但扬州市房管局副局长孙蔚在9日表示，该市所推出的奖励政策尚无撤销计划。
　　
　　对此，北京中原市场研究部总监张大伟分析称，限购令实施不到两年时间，全国楼市已显惨淡之境。尽管中央明确表示房价不稳调控不止，但救市呼声依旧在各地此起彼伏。然而，各出奇招的"松绑"对策是否能对抗中央决定，目前来看未曾奏效过。
　　
　　而4月份国务院常务会议在研究部署下一阶段经济工作时也特别指出，要巩固房地产市场调控成果，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。
　　
　　与此同时，在当前土地市场持续低迷的情况下，北京、天津、广西、云南等部分省市已经开始研究或推行土地政策微调。北京市国土局日前邀请中铁、住总、万科等15家知名上市公司和大型国企就2012年在京购地意向、重点关注区域及对土地市场的建议进行座谈，其中除了地块的推介外，包括土地出让金付款进度、保障房配建比例等土地出让门槛是否调整成为胶着重点。"无论是降低保障房的配建比例，还是商品房地块的付款进度，开发商都是在跟政府博弈，希望在当前调控陷入关键期后以更低的成本获取更为优质的地块。"知情人士透露，开发商"讨价还价"的资本便是今年以来北京土地市场整体出现的下滑现象。
　　
　　据统计，北京市前4月共计成交54块土地，土地出让金累计为135亿元，同比下降39%；而从近期的市场看，对于部分优质地块，一些资金实力较强的开发商已经表达出比较强烈的拿地诉求。
　　
　　刚需购房者"对赌"开发商
　　
　　本轮楼市调控的目标，即是让房价合理回归。但在大多数购房人来看，房价坚冰仍未有破裂的迹象。
　　
　　中国指数研究院(微博)近期的数据显示，4月百城住宅均价环比、同比双双下降。其中，同比数据系"百城价格指数"公布以来下降。专家认为，调控政策执行两年来在抑制投机方面效果明显，但是市场大量的刚性需求存在释放预期，楼市正进入新一轮"博弈期"。一方面购房者希望房价进一步下降，另一方面开发商仍存幻想继续扛价，更有部分开发商趁销售旺季到来逆市涨价。
　　
　　刚刚在上海、深圳等地闭幕的春交会也表明，不少龙头房企缺席的同时，参展楼盘的降价诚意也略显不足，开发商在"五一"房展期间的折扣力度有所保留，推出的特惠房数量也较少，而刚需在前期已经消化得差不多了，因此，成交也很有限。业内人士分析指出，春交会之所以出现成交少的情况，主要是因为房价还没有回归到市民所能接受的心理价位。消费者仍处于观望状态，期待价格进一步下降，供需双方的博弈仍在持续。
　　
　　据链家地产(微博)市场研究部对2011年四季度以来入市的期房项目监测显示，从2011年10月入市的商品房项目来看，北京目前已有近四成楼盘出现降价，另外六成楼盘则出现试探性涨价。与此同时，为了吸引购房人，不少楼盘纷纷在促销手段上下功夫。如北京某楼盘项目，推出了一款"购房保障计划"，即开发商承诺业主，一年内房价涨幅如果不超过5.6%，开发商就会补偿业主。这个保障计划，也被业内称为"对赌协议"，表面上看利于购房者，但在操作层面实质上依然对开发商有利。
　　
　　对于当前的市场，戴德梁行华东区综合住宅服务主管伍惠敏分析认为，在调控压力下，当前住宅市场确实处于历史低位，除了公开打折的楼盘之外，市场中的大部分项目都存在议价空间，其中甚至包括那些拥有稀缺性资源、此前始终不愿意加入促销行列的高端住宅项目。此外，许多中端楼盘甚至是在以成本价出售。她认为，从历史数据分析，成交量迅速拉升往往是市场反弹的最直接信号，但是目前市场呈现明显"政策市"的特征。"因此仅凭短期成交量的拉升，就开始展望楼市的反弹，显然为时尚早。即使是收获了活跃行情，楼市成交依然处在低位。"
　　
　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，从中央政策来看很明显的是在支持刚性需求，即居住性需求。短期内也看不出政策继续从紧的迹象，所以对刚性需求不会有所束缚。他认为，通过长时间的调控，虽然博弈阶段还没有结束，但是目前市场上真正的刚性需求已经开始释放。我们培育的政策环境本来就是刚性需求的市场，在稳定市场和促进投资中寻求一个平衡点，而刚性需求就是这个平衡点。
　　
　　事实上，近期对刚性需求的鼓励措施正陆续落地。比如，从3月中旬开始，北京、上海、武汉、南京等一、二线城市的部分银行首套房贷款利率从基准利率下调到9折左右，部分银行甚至推出8.5折优惠；此外，一些二、三线城市纷纷上调住房公积金贷款上限，两成首付购房政策重新回归市场。另外，多个城市相继修改了"非普通住宅税"标准，使更多普通住房享受到契税优惠，也在一定程度上减轻了刚需购房的税费负担。

银行风险与开发商高负债
　　
　　在这轮调控中，以限贷、限购为主的政策，紧紧扼住开发商的"钱根"，这也让房企的资金链不断遭遇考验。
　　
　　据媒体报道，截至4月15日，沪深两市共有33家房地产开发企业发布了一季度业绩预告，其中有13家房企净利润出现续亏、4家房企预减、6家房企首亏，占据总量的70%，预增的房企仅有6家。最近三年上市房企平均负债率分别为65.8%、70.2%、72.1%，去年行业负债率达到创历史新高的72.1%。
　　
　　为保证充足资金，今年以来房企通过各种渠道加快融资步伐。据中原地产统计，截至4月底，万科、中海、华润等龙头房企已确定完成融资额较去年同期增加约6成。
　　
　　国家统计局公布的一季度经济数据显示，一季度房地产投资增速正在出现回落，这从侧面说明目前开发商的资金紧张，继续投资的意愿有所降低。另外，销售回款不理想，加上部分银行开始控制房地产开发贷，使得开发商的资金状况雪上加霜。
　　
　　另据媒体报道，4月中旬，建设银行已向全国38家分行下发2012年房地产行业信贷调整的文件，规定"分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款，同时对开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度"。建行的这一政策对于众多中小开发商来说无疑是一个噩耗，这意味着开发商想要从银行获取贷款的难度越来越大。
　　
　　但值得注意的是，在刺激刚需的带动下，开发商甚至推出了包括"一成首付"等以首付比例为方式的促销手段，仅北京一季度就有十余楼盘推出了"首付分期"等降低购房门槛的营销手段。
　　
　　"实质上无论是首付比例下降，还是以这种降低购房门槛的方式直接降价，其目的都是一个，就是提高成交量，但是对于前一种方式，实际上我们并不提倡。"上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍表示。她表示，后者由国家政策限制，主要是基于目前银行金融的风险防范，因为零首付或是一成首付与正常首付相比其撬动资金杠杆的效果是不一样的，而这也是造成前期炒房热的一个因素。而现在楼市低迷，开发商通过垫资或是其他方式，打擦边球，实质上银行金融会带来负面影响。"如果后期房价下跌，银行将承担不小的风险，因此这类促销实际上有违规的嫌疑，并不应该得到提倡。"
　　
　　房企内部调整加速
　　
　　另一方面，在楼市调控的高压下，房地产业也开始进行调整，从此前的狂热开始回归理性。
　　
　　今年4月初，杭州金星房地产开发有限公司因资金链问题正式向法院申请破产，这被认为是国内首起房企破产案。4月12日，广东佛山顺德区的一家房地产公司广德业表示，公司拟向法院申请破产和解。同在4月份，另一家杭州房地产企业杭州锦绣天地公司也申请破产。
　　
　　事实上，本轮调控启动至今，已有不少房企因销售不畅、资金断裂而转让股权或者被并购，杭州金星房地产开发有限公司破产事件也并非孤例。从2010年以来，我国房地产业的并购案例就开始持续增长。截至目前，房地产业已占据并购市场中诸多行业的前列。伴随着宏观调控政策、市场竞争等外部推力，以及获取资源、企业发展战略调整等内部因素的共同作用，今年后半年，房地产行业将迎来新一轮并购整合的浪潮。
　　
　　据北京中原市场研究部统计数据显示，一季度全国房地产行业股权交易项目增加明显，成交数达38宗，成交总金额达102亿元，双双创新高，比去年同期的23宗、50.6亿元分别上升65.2%、101.7%。
　　
　　满堂红战略管理部主任沈锐培认为，一些房企破产看似因持续深入的宏观调控所致，但究其根本，源自行业自身粗放式的发展模式。近年来房价飙升，大量资金涌入房地产，高负债、高杠杆率已成为房地产业的普遍现象，给房企带来高回报的同时蕴藏了巨大的风险。当调控不断深入，成交量和房价齐齐下降的时候，房企的资金风险就暴露出来，部分实力弱的中小企业自然会率先倒下。
　　
　　不少行业专家表示，未来会有越来越多的中小房企顶不住政策带来的影响，破产企业会增加，但数量不会太多。房地产经济学专家邓浩志特表示，房企倒闭的多米诺骨牌效应不会就此开始，其实已经有不少小房企顶不住了，将企业连项目卖给更有实力的大企业，因此所以未来房企破产不会成潮，但不排除会出现并购潮。
　　
　　上海易居房地产研究院院长办公室主任周建成也认为，当前，房企并购呈现出实力分化和整合提速的特点，即并购方多为在资本市场上摸爬滚打多年，或是由地方向全国辐射的大型房企；而被并购方则多是有项目或土地但体量小、融资渠道少、背景小的中小房企，像绿城这样的被并购案例较少。有些被并购，是出于被动的选择，有些被并购，是出于主动的放弃。