降息后开发商抄底抢地 房地产市场开始温和反转

降息让房地产市场从连续三个月的量变向质变转化。一向滞后于销售市场的土地市场正在出现微妙的变化。比如北京经营性用地市场在沉寂了多日之后，终于迎来了两宗其他多功能用地的顺利成交，而福州近日出售的一宗地溢价高达97.76%。一些嗅觉灵敏的房企，已开始在土地市场上寻找机会。

而昨日传出华兴银行七折房贷“重出江湖”，业内人士认为，这标志着房地产市场将开始“反转”。不过由于七折房贷尚未铺开，目前对楼市的影响还很有限。

其实早在6月6日，上海成功出让8幅地块中5幅溢价成交已经引起广泛关注。在6月7日央行降息之后，房地产市场更是悄然转向。而嗅觉灵敏的房企早已开始在土地市场上寻找机会，6月土地市场初现成交火热的苗头(见表)。

吸引房企买地的除了政策，还有地价。克尔瑞研究中心2012年1~5月全国重点城市土地成交溢价率数据显示，土地成交溢价率在0~5%的地块占比达到87%，是近年来的新高，与2008年下半年的市场冷清局面相当。而50%以上的溢价率占比则压缩至3%左右，这一占比甚至低于2008年下半年。

近期金融街、万科、佳兆业等房企分别在天津、南京、上海等城市购地，除个别地块成交价格与前期持平外，多数地块成交价格较前期下降约一成。万科近期购地频繁，4~5月新增土地储备达49公顷，随后上周于南京再度购置8公顷土地，然而今年前期万科购置土地仅不足15公顷。

在克尔瑞研究中心评论员孙田看来，目前尚属于地价的低谷。数据显示，1~5月全国30重点城市经营性土地成交楼板价基本保持在1650元/平方米左右，远低于去年1~5月份2030元/平方米的平均楼板价。即使6月出现土地成交热，对房企而言，目前的拿地成本仍低于去年同期。

土地市场

或将继续升温

克尔瑞研究中心评论员孙田表示，“这两周的短线成交热，主要得益于5月房地产市场成交的走高，以及6月来央行降息、房贷利率折扣放松等政策层面上的趋缓，在多种利好因素影响下，使得房企拿地的信心开始复苏。”

而6月来政策层面的松动，也给了地方政府推出优质地块创造机会，孙田预计，未来两个月土地供应规模上有可能较5月有所上升，其次，优质地块有可能集中入市。

在此情况下，未来土地市场的成交热有可能得以持续，而对于有实力房企而言，未来两个月的土地市场尤其值得关注。

中原集团研究中心研究主任葛岭也向记者表示，“预计在销售回款加速信贷环境日益宽松的情势下，将有更多的企业择机入市购地。”

房贷利率再现七折对市场影响有限

楼市下半年成交量将上升

对于华兴银行出现的七折利率优惠，会给楼市造成怎样的影响？据了解，华兴银行的具体操作还没有出来。但是据一些贷款部门的工作人员表示，要拿到七折并不容易。除了要看房子的区位、面积，还要看贷款人的金融积分状况。而华兴银行作为一家新兴的银行，其覆盖面并不大，所以对市场影响很有限。

其他银行会否跟风实行七折利率，从而撬动整个刚需市场？就目前来说，各股份制银行表示在观望中，基本没有出现银行低于85折的首套房贷款折扣优惠。

北京中原市场研究部总监张大伟向记者分析，虽然存款降息，但是很多银行为了揽储，按照上限提高了存款利率，存贷款的息差减少，银行利润减少。所以目前市场上暂时还未出现低于85折的折扣优惠。

不过，七折利率的重现，对楼市走势的预期仍有影响。广州维森置业有限公司董事长张维伦接受记者采访时表示，首先，真正的七折利率从来没有取消过，这次只是银行重新提出来，并且开始有银行开始实践。它标志着房地产市场将开始反转。但是，相比2008年，这一次的反转会以比较温和的态势来实现。个阶段是今年下半年，成交量会上升，但是房价不会大幅反弹，而是处在一个盘整状态。第二个阶段则是随着政策面的明朗，明年开始涨价。

对于开发商而言，七折利率意味着要调整开发策略。张维纶表示，开发商下半年的主要精力应该放在拿地上，而明年的重点则是开发。