楼市进入筑底复苏阶段 下跌动力消失

   从基本面、政策面、市场面三方面来分析，业内人士普遍认为，下半年上海楼市成交量将逐步回暖，房价降幅逐步收窄，直至下跌动力消失。但本轮调控根本性政策诸如限购、限贷等短期内仍不会松动，房价反弹可能性较小。

　　基本面：“稳增长”利好

　　“欧债危机阴云弥漫，宏观经济持续低迷，实体经济徘徊不前，经济紧缩的危险迫使管理层迅速进行了新一轮政策微调。”新聚仁机构董事、总裁任颂然认为，基础建设工程、重大投资项目再度陆续上马，作为重要资本蓄水池的房地产行业将不可避免地因为本轮的政策微调间接获益，资金饥渴将逐步得到缓解，开发企业有望获得更多的博弈筹码。在此预期下，楼市博弈的天平已经开始倾斜。

　　不过，“稳增长”并不代表“长期增长”。

　　同策咨询董事长孙益功认为，从当前市场运行特征及趋势来看，开发商不能因为近期管理层“稳增长”的表态而过于乐观。原因很简单，从短期内楼市调控政策走向及市场表现而言，“去投资化”的常态化的楼市调控定调没有明显的变化，“稳增长”不可能带来像2009年房价报复性上涨的局面。

　　可以看到，沉寂多时的民间资本借助国家新经济刺激政策出台，近期再度活跃。

　　任颂然表示，近期国内不少地区的鸡蛋价格开始出现快速上涨，“火箭蛋”再度拉响民间资本炒作序幕，接下来可能是类似“蒜你狠”、“豆你玩”等农产品的炒作重演，“炒房团”可能再度回归市场，寻找机会。处于相对低位的房地产市场无疑对民间资本有着难以抗拒的巨大吸引力，在股市方向依然不明朗的情况下，民间资本对于楼市热情高涨将加大市场博弈天平的不平衡。

　　政策面：微调预期强烈

　　“整体而言，房地产政策基本‘见底’。在调控房价的效果渐趋明显，以及经济增长乏力的背景下，短时间内不太可能展开新一轮房地产调控。除非四季度之前，房价明显上涨，但这种可能性很小。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭判断，今年楼市是一个探底、筑底、复苏的过程，换言之，下半年到来之际，楼市复苏开始显现。具体而言，房地产开发投资和房屋新开工指标继续探底；房价指标仍在下行通道，但已经开始筑底，其间会有震荡；住宅成交量指标近几个月有所反弹，乐观预计已经转入上行通道。

　　“从政策面来看，虽然管理层三番五次重申坚持楼市调控不动摇，但近期无论是信贷政策，还是各级地方政府出台的微调政策，政策放宽的预期非常强烈。”任颂然认为，在经历了长达两年多的高强度调控之后，短期内根本性政策的松动依然不会出现。 “为确保宏观经济的稳健发展，管理层需要的是楼市的缓慢复苏，而不是报复性反弹。因此，本轮调控根本性政策诸如限购、限贷等政策短期内仍不可能有丝毫松动，但各级地方政府刺激楼市复苏的相关政策微调已陆续被放行。”任颂然分析说。

　　业内人士普遍认为，类似普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等等各级地方政府为促进楼市回暖的各类微调措施将继续出台，政策面持续缓慢向好。

　　“整体市场仍然需要‘刺激刚需’的相关政策出台，当前政策导向应该还是围绕自住需求进行调控，即使出台刺激需求入市的政策也是‘点式’的微调，并且微调的幅度也不能太大，同时也应该是围绕‘刺激刚需’这个核心而出台。”孙益功表示，违背了这个原则的微调政策，很有可能被快速叫停。

　　“政策面的利好将成为市场的利好，支撑下半年的成交量回暖。当然也不排除，一旦价格出现报复性反弹趋势，管理层可能会在限购等政策之外，追加推出对投资投机需求更具威慑力的政策措施。”任颂然强调，目前主要的政策储备还是“加强版”的房产税。

　　据称房产税的研究推广已经接近尾声，按管理层的说法，会在适当时机推出。但对市场而言，切勿理解错管理层的意图，“加强版”房产税可以是替换性政策，但也不排除在价格出现报复性反弹时充当追加型政策的可能。

　　经历过此轮楼市调控的业内人士都清楚，管理层对于房价的调控已经“细致入微”，从大的调控政策角度而言，短期内不会有太多新招可出，“政策底”已经来临，对于各级政府来讲，关键是把握好“政策底”出现以后的政策执行力度，维护当前房价过快上涨势头已经受到遏制的调控成果。

　　市场面：下跌动力消失

　　任颂然认为，下半年市场成交量的反弹已经在酝酿，反弹的契机已经具备，但对于反弹的高度和力度，可能难达预期。

　　“由于年内政策面不可能出现明显松动，楼市‘金九银十’的亮点有可能仍然是表现在成交量上。”孙益功表示，政策层面正值“刺激刚需”时间窗，刚需应该会在6-8月份继续释放。开发商与其像去年一样等到年底冲刺年度销售业绩指标，不如利用当前政策微调“刺激刚需”的时间窗口，及时降价跑量，有条不紊地分阶段向销售目标迈进。

　　孙益功同时指出，当前市场还存在不少变数，不过由于政策“微调”，成交量逐步回暖，房价降幅正在收窄，能够带来市场趋势性下跌的基础环境已不存在，房价持续下跌的动力正在逐步消失。当前房企的降价行为已经接近“市场底”，今年有可能一直处于这个阶段性的“市场底”。