降息等因素刺激楼市 不少市民开始出手

　6月8日降息之后，北京、深圳等城市出现抢购房产现象，杭州甚至出现连夜排队买房的情况。在东莞，部分市民放弃观望出手认购、签约，一手住宅网签量维持160套/天以上，但市场并未出现恐慌性购房现象。

　　少数开发商试探性提价，但大多开发商未提价。开发商的主流做法是趁着利好多“跑量”，而不是追求高溢价，以求在不太明朗的后市中占据有利地位。

　　6月东莞楼市淡季不淡

　　6月是传统的楼市淡季，但是受到降息、供应放量等因素影响，今年楼市淡季不再淡。

　　上周，宏远江南城销售了2000万元，6月18日也卖了800万元的货量，业绩飘红。宏远地产是一个代表。据记者统计市房管局公众信息网数据，6月的前18天，全市一手住宅网签成交3171套，日均成交167套，这延续了红5月的旺销态势。在东莞，一手住宅的正常日均成交量为120套，5月份日均成交量为169套。

　　据东莞中原地产研究中心监测，上周，一手住宅网签成交1123套，日均160套，高位运行，成交面积高达12万平方米，环比上升4%，同比上升40%。

　　这是相对滞后的网签数据，至于当下的市场状况，据记者向开发商、代理商、橱柜经销商、购房者等多方了解，最近10来天，楼盘的访客量、认购量均明显上升，但是购房者并不疯狂，并未出现恐慌性购房现象，有不少客户还在观望，等待房价进一步下探。

　　少数开发商试探性提价

　　据东莞中原地产研究中心监测，上周，一手住宅网签均价为7984元/平方米，环比上升2%，同比上升3%，略有上升，基本保持平稳。

　　上周，以6000-8000元/平方米价位成交的房子占比超过四成。6000元/平方米以下的一手住宅成交302套，占比26.9%；6000—8000元/平方米的成交466套，占比41.5%；8000—10000元/平方米的成交256套，占比22.8%；超过10000元/平方米的成交99套，占比8.8%。

　　网签价具有一定的滞后性，至于市场当下价格，东莞中原策略研究中心总监车德锐说，有的楼盘涨价了，以前卖7000多元/平方米，现在每平方米价格涨了六七百元。

　　据记者了解，确实有少数开发商把原先的优惠折扣收回了，坐地起价，但是大部分开发商还是维持原有的价格策略，理性定价，不敢贸然提价，就算提价也只是试探性行为，不过进一步降价促销的开发商也变得十分罕见了。

　　多数开发商趁势“跑量”

　　富通地产东莞公司常务副总经理姜沣桐说，后市还不太明朗，还有人在观望。开发商还是想多走量。

　　东莞某楼盘相关负责人表示，现在，开发商对后市持谨慎乐观态度，现在的主要目标还是“跑量”，趁着政策微调的利好争取多出货，而不是追求高溢价。

　　合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺说，上周的楼盘动态以旧盘加推新品及新品上市前的市场预热活动为主，开发商暗中加快推盘速度。

　　据东莞中原地产研究中心监测，上周，全市共有5个项目开盘或加推。其中，绿茵温莎堡的洋房在周六开盘，推出240多套83—350平方米户型。虎门国际公馆二期银湖别墅也在周六开盘，推出近60套独栋和双拼别墅。此外，还有紫檀山、新里城、恒大雅苑等项目加推产品。

　　而从在市房管局备案入市的数量来看（新备案项目往往分步销售），也处于高位水平。据瑞峰置业市场研究部监测，上周，有7个项目的产品备案入市，其中，住宅1114套，环比增加53%，面积合计10.78万平方米，环比增加3%。中小户型的刚需产品仍然是供应主力，110平方米以下单位共902套，约占八成。5月以来，住宅新增供应量增加，最近7周中有6周新增供应量超过10万平方米，多个项目扎堆供应。

　　二手房销量升价稳

　　楼市回暖也传到了二手房市场。据合富置业、金信联行等两大房产中介日前发布的5月二手房市场报告，受政策微调影响，不少客户从一手房市场回流到二手房，5月全市二手房交投活跃，成交3104套，环比大幅增加64%，不过价格没有水涨船高，基本保持稳定。

　　据合富置业监测，5月全市二手房成交3104套，环比增加64%，同比减少7%，总体交投量大致恢复到去年的较好水平，交投活跃。去年，二手房的月均成交量为2918套。

　　64%的增幅，一方面与市场本身回暖有关系，另一方面也与东莞存量房交易计税价格评估系统的上线有关系。该系统3月31日正式上线，不少买家担心税费增加，纷纷在3月提前入市，造成4月的中端盘源一度供不应求，使得5月份环比的基数较低，助力5月二手房的成交增幅高企。

　　分区域看，城区二手房市表现相对较好，量价齐升。金信联行5月市中心区二手房成交量已扫4月的阴霾，环比翻了近一番。同时，据合富置业监测数据，大岭山镇、长安镇、塘厦镇、黄江镇等靠近深圳的镇区二手楼市表现理想。不过，常平、虎门等部分镇区则受新盘低开影响，二手楼市表现一般。

　　80%的置业客户为“新莞人”。与以往老客户入市积极，新客户观望情绪浓厚的情形不同，5月入市的首置买家既有看楼时间在3个月左右的旧客户，也不乏入场不久的新买家。首置买家的积极入市，较大程度上支撑整体二手交投的大幅回升。

　　5月，东莞改善型需求和长线投资客的比例较上月有所回落。长线投资需求下降，主要与价格低于市价的“笋盘”消化过快以及经济不稳定因素增多有关。

　　而契合改善需求的优质物业价格与一手新盘价格相差不远，则阻碍了改善型买家的入市。据合富辉煌东莞市场研究部监测数据，5月，市区洋房价格集中在8000—10000元/平方米，镇区洋房价格集中在5000—8000元/平方米。据合富置业提供的数据，东莞市区较优质物业的二手价格大多在7000—10000元/平方米之间，镇区集中在5000—7000元/平方米之间。

　　另外，仍有两成左右的买家继续观望，这些买家主要是投资型客户、新入场客户以及受镇区个别新盘低开影响的买家。

　　合富置业首席市场分析师龙斌称，有两方面的原因促使首置买家的入市较以往积极。

　　首先，房地产调控以及信贷政策适度微调，使得买家对后市的心理预期逐渐趋好，部分此前有所观望的刚需买家，活跃度明显增加。

　　其次，此前期望一手房降价促销的客户，由二手房市场转战一手房市场，后来没有挑到合适房产之后，又回流到二手房市场。这一点在东城尤其明显。5月，东城一手房新货不多，且大部分集中在较偏远的地段，以大面积、高总价的改善型产品居多。受此影响，不少置业的买家回流到二手楼市，二手房交投大幅增加。5月，东城二手住宅成交创历史新高，达870套，环比大幅增加。

　　回流客户资金实力相对较强。5月，全市二手住宅的成交套均面积为93.6平方米，较以往的89平方米左右有所上升。而90平方米以下的成交比例明显减少，90—120

　　平方米的成交比重则大幅增加。

　　受市场趋暖影响，5月的二手房价格比较稳定。业主心态总体较平稳，议价空间较小，个别优质物业甚至小幅上调价格。小部分物业议价空间稍大，主要以急售的业主、物业升值潜力不大的物业以及总价较高的单位，议价空间在5%左右。

　　5月的合富标准二手住宅价格指数（东莞）为626点，环比、同比基本持平，较基期2008年1月上涨17%。

　　不过，城区二手房的价格却明显上升。据金信联行的提供的成交数据，5月，二手房成交均价破纪录地升至7305元/平方米，是有史以来的峰，与4月的6937元/平方米价格相比，提高了368元/平方米，上升了5.3%；对比去年同期的6798元/平方米，升幅为7.5%。5月，城区7000元/平方米以上的单位增多，占据成交总量的六成，环比增13%，拉升了整体成交均价。