房价要“入夏”升温 开发商以价换量时期将结束？

      降准、降息，房贷利率再现8.5折……这些利好政策的出现，让楼市成交再度上涨，上周，东莞全市一手住宅签约12万平方米，环比上涨4%，刚性需求持续爆发。与此同时，由于公积金政策收紧，8月1日起将“认房又认贷”，近期或现一波“赶搭政策末班车”购房潮，改善型住宅迎来成交新机遇。而随着楼市回暖势头加剧，开发商打折促销意愿也随之减弱。

　　数据回顾：

　　8048元/平方米

　　5月住宅均价创今年

　　日前，东莞市统计局公布2012年5月新建商品住宅网签销售情况，5月份，东莞住宅成交量升价跌，成交量环比上涨近五成，销售均价下降为8048元/平方米，环比下降8.8%，成为今年以来月度均价。业内人士对此表示，开发商“以价换量”促成交，效果明显。

　　统计局数据显示，5月份，全市新建商品住宅网上签约销售5240套，比上月增长49.1%；销售面积52.17万平方米，比上月增长42.7%。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据也显示，5月各周成交量稳定在12万平方米、1200套左右，在历史上属于高峰水平，该研究部认为，2011年10月~2012年1月四个月间，东莞楼市周成交走势呈持续下滑趋势，2012年春节后，即2月开始，成交走势整体呈持续增加趋势，5月更是创下年内小高潮。

　　与此同时，由于降价促进成交情况增多，房价也有所下降。东莞市统计局数据显示，5月份，按全市新建住宅销售面积和销售金额进行计算，销售均价为8048元/平方米，比上月下降8.8%。　  

　　一手楼市

　　政策给力 住宅成交量再上涨

　　基准利率下调、楼市利率再现8.5折、央行三年降息，在各种利好政策的连续刺激下，楼市成交延续5月份的旺势。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周（6月11日~17日），东莞全市一手住宅签约12万平方米，环比前一周（11.5万平方米）面积稳中有增4%；从项目签约面积排名可以看出，大品牌开发商名下项目，如万科金域华府、中信森林湖等；有新品加推项目，如保利红珊瑚、富盈御荷等，及较大折扣优惠楼盘如大运城邦等项目成交火热。

　　从物业类型来看，普通洋房仍是当前市场成交的主流。据东莞中原研究部监测数据显示，上周东莞普通洋房成交862套， 占总比重74.76%。豪宅和别墅共成交85套，占总比重7.37%。

　　公积金“认房又认贷” 改善型住宅或迎成交机遇

　　从今年8月1日开始，东莞公积金贷款政策将收紧，从原来的只“认贷不认房”，调整为“认房又认贷”。此外，公积金贷款购买“二套房”首付一律不低于5成，不再发放“三套房”贷款。

　　这就意味着，从今年8月1日开始，无论购房者之前是否使用过公积金贷款购买住房，只要是购买家庭的第二套住房，就要按照“二套房”来认定，首付比例不低于5成，贷款利率则上浮为同期使用住房公积金贷款利率的1.1倍。

　　受此政策影响，后市改善型住宅或将迎来一波成交行情，部分改善型产品也推出新货，希望赶上这一波成交旺潮，从近期新增物业类型来看，市场供应仍然以洋房为主，也有不少楼盘加推少量别墅，如金地·博登湖推出24套别墅和丰泰·观山碧水推出20套别墅等。

　　东莞中原地产研究部认为，公积金“认房又认贷”，也体现出了信贷差别化的政策逐渐深化，预计后市一部分客户为了享受公积金调整之前的低利率和低利息，将会赶上政策调整的末班车迅速入市，届时将迎来改善产品的一波成交高峰行情。

　　后市预测

　　开发商打折促销意愿减弱 

　　随着市场回暖势头的加剧，再加之央行降息、房贷利率松动等利好信息的刺激下，加快了置业者的入市速度。从周六、日的楼盘活动来看，市场营销活动大致可划分为两类，其一，开盘加推类活动，部分开发商应对市场回暖趋势，乘势加推产品。上周东莞楼市有5个项目开盘和加推。如绿茵温莎堡上周六洋房开盘，推出83~350㎡户型，合计240多套。从市场成交反馈的信息来看，开盘当天上门客600多人，销售近190套，销售率接近8成，取得不错的出货量。其二，在售和未售楼盘通过举办一些普通暖场活动，以提升现场人气，或蓄客，或营造氛围。活动主要围绕“父亲节”和“欧洲足球”主题而展开，如万科金域松湖现场举办制作父子头像T恤等游戏，恒大帝景周末举办“足球狂欢季”活动等。

　　东莞中原地产研究部表示，进入6月份，开发商促销打折的意愿明显减弱，这也意味着，开发商在前期的价格调整中项目房价基本趋稳，随着楼市回暖的趋向明显和银行贷款的利息降低，开发商资金链也渐向宽松，促销打折的意愿也随之减弱。

　　原因分析：附加值大、性价比高楼盘热销

　　6月的东莞楼市基本延续红五月的热销行情，上周东莞住宅日均成交160套，维持较高成交记录。究其原因，其一，全市楼市维持回暖势头，央行降息、房贷利率的松动，加快置业者入市速度。5月人民币新增贷款8千亿元，数据明显高于外界预期，稳增长信号已逐渐转向信贷政策，央行降息减轻按揭购房者的月供压力，日前楼盘来访客相比之前明显回升。其二，进入6月份，市场上促销优惠力度明显减少，部分项目或有小幅提价行为，客户“买涨不买跌”的心理追随房价看涨预期迅速入市。其三，上周东莞镇区楼盘成交突出，尤其二线镇区个别楼盘热销。进入前十名的洋房成交中，除了万科金域华府和葡萄庄园外，其余均为镇区楼盘。同时，产品附加值大和性价比高的楼盘较为畅销。