河南楼市微调预期支撑销售回暖房企不敢加速开发

      6月28日，中国证券报刊发了《河南楼市新政夭折内情》，揭示了微调政策背后，政府、房企和银行之间的利益纠葛。从河南省房地产市场来看，对刚需以及微调的乐观预期支撑了商品房销售回暖，但这仅是一个方面的现象；另一方面，量价齐升并没有勾起房企的开发热情，贷款规模下滑、土地成交萎缩反映了调控政策下的房地产投资困局。

微调预期催热楼市

      水岸名苑楼盘位于郑州金水路与中州大道交汇处，新建的售楼处投入使用只有1个多月。然而，水岸名苑一期400多套住宅(不含回迁补偿)将于7月份开盘。照此计算，从前期蓄客到正式销售的周期只有约两个月时间。销售经理介绍，楼盘已经获得了预售许可证，加之近期楼市明显升温，仅最近一个月已经有100多位有购房意向的客户登记排号，这是促使他们缩短蓄客周期的主要原因。

      水岸名苑并不是一个个例，郑州市房产档案和信息中心提供的数据显示，今年元月由于有春节假期，是年内销售的低谷。2月份，市区商品住宅销售3492套(间)，销售面积35.23万平方米，销售均价5945元每平米。而随着刚需购房意愿不断增强，5月份市区商品住宅销售9291套(间)，销售面积84.74万平方米，销售均价6436元每平米。5月份不仅销售套数与年初相比增加逾一倍，销售均价也上涨了8.26%。

      中原地产市场研究部总监张大伟表示，河南微调政策从见诸报端到表态收回，只有3天时间，虽然政策未执行，但是对本来已经预期调控松动的市场与购房者入市起到了进一步的促进作用。河南调控意见中，虽然出发点从鼓励自住入手，但是认房不认贷、鼓励改善需求，的确提高了之前政策松动的上限。目前的整体市场已经出现了微调后的变化：开发商乐观情绪开始出现，供应量有所增加，包括置业、改善、二次改善的产品，都加速推盘，拉高了市场成交量。“量在价先”，以价换量到了一定程度，折扣必然回收，而5月之前部分项目因为成交量乐观减少了折扣，购房者更加担忧价格上行，入市的积极性增加。

开发商仍谨慎

      楼市量价齐升，加速开发商资金回流，进而促进房企在一级市场获取新的土地储备。这本应是一个良性互动的利益链条，然而由于房地产企业投资信心仍显不足，河南省出现了商品房销售趋热、土地市场遇冷的尴尬局面。

      郑州国土资源局土地供应和出让信息显示，2012年2月出让7宗地块，3月份仅13日-28日就出让了5宗地块，收入总额10.59亿元。不过，近期土地市场明显降温，5月21日以来的一个多月期间只出让了3宗地块，收入总额为5.31亿元。

     一位河南当地开发商表示，楼市回暖对于缓解房企资金压力的作用明显，但是只要房地产调控政策不取消，大量囤地、加速开发就无异于火中取栗，控制风险是企业度过房地产严冬的主要选择。

      此外，银行对于房地产行业的信贷控制也是导致投资趋缓的原因之一。河南工商银行的一位信贷负责人表示，相比于利润，不良率是银行更加看重的指标。按照现行的监管体制，不良率每增加一个百分点，意味着许多利息收入带来的利润将被抹杀。房地产调控政策持续实施，意味着开发商资金链紧张和贷款展期的可能性加大，这导致银行压缩了向房地产领域的信贷规模。

     人民银行郑州中心支行开展的2012年河南省银行家二季度问卷调查显示，房地产业贷款需求景气指数回落幅度十分明显，较上季度降低了2.5个百分点。受到房地产增加土地储备意愿下降、银行压缩信贷等因素影响，2012年5月河南省金融机构单位固定资产贷款余额为4304.7亿元，同比增长4.2%，较上月减少59.3亿元，这是今年以来出现固定资产贷款余额环比下滑。

     从河南省财政收入角度来看，房地产企业投资意愿不足不仅导致土地出让收入萎缩，税收收入也受到明显影响。河南省财政厅披露的2012年一季度预算执行情况显示，全省地方税收收入356.3亿元，增长12.6%，占地方公共财政预算收入的比重为72.1%。但是，受房地产市场持续低迷和营业税起征点调高影响，营业税增长仅7.4%，落后税收收入增幅5.2个百分点。