濮阳市经济适用住房管理实施办法

濮阳市经济适用住房管理实施办法

章　总则
　　
    条 为改进和规范经济适用住房管理制度，保护当事人合法权益，根据《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）和原建设部等七部委印发的《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）等文件规定，结合本市实际，制定本办法。
    第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
    本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指其收入和住房现状符合市政府规定相关标准的城市居民家庭。相关标准由市政府确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。
    第三条 濮阳市城市规划区范围内经济适用住房的申报、建设、准入、销售、退出和上市管理适用本办法。
    各县可根据当地经济社会发展情况参考本办法实施管理。
　　第四条 市房地产管理局是本市经济适用住房的主管部门，负责本市经济适用住房年度建设计划的编制和项目储备，并组织建设的实施与供应管理。市经济适用住房开发中心承办相关具体工作。
    市发展和改革委员会依据其职能实施对经济适用住房建设的相应管理。
市规划局负责经济适用住房建设项目的选址、建设用地和建设工程的规划管理。
市国土资源局负责经济适用住房建设项目用地预审、征地报批、土地供应等工作。
市价格主管部门会同市经济适用住房主管部门负责经济适用住房销售价格的制订、发布和监督工作。
市统计局负责统计确定并发布城镇居民年度人均可支配收入，组织完成中央、省下达的住房保障调查任务。
民政、公安等其他相关单位按本办法规定做好经济适用住房的相关工作。
市监察局负责监督各相关业务主管部门在经济适用住房建设、供应管理中依法履行职责的情况。

第二章  项目申报管理
 
    第五条 市经济适用住房主管部门根据经济适用住房的建设规划和实际需求及需求量分布制定本市年度经济适用住房建设计划，确定项目规模、个数、区位分布。
    第六条 项目建设计划拟定后由市经济适用住房主管部门报市政府研究确定。
    第七条 市经济适用住房主管部门依据市政府批复意见组织办理经济适用住房建设项目的立项、规划和用地等前期手续，使项目达到申报经济适用住房建设计划的条件。
    第八条 市发展和改革委员会、房地产管理局、国土资源局联合上报和下达经济适用住房建设计划。
    第九条 利用自有土地建设经济适用住房的，市经济适用住房主管部门应根据经济适用住房建设规划和年度建设计划以及申报单位住房对象的实际需要对项目进行初步审核并出具审核意见，由建设单位报市政府研究确定。市政府批准后，项目建设单位自行办理项目申报相关手续。市发展和改革委员会、房地产管理局、国土资源局联合上报和下达项目建设计划。
    项目建设计划下达后，建设单位应通过招投标确定开发企业并正式组织办理报建手续。招投标工作应接受市经济适用住房主管部门的监督。
    第十条 原则上每个经济适用住房项目都应承担一定规模的廉租住房建设任务，一旦有廉租住房建设任务下达，必须无条件接受。

第三章  优惠和支持政策
 
    第十一条 经济适用住房项目应按照本市土地利用总体规划、城市总体规划和住房保障规划要求，充分考虑城市基础设施和交通出行条件，合理选址布局，按年度建立经济适用住房的项目储备库。建设用地以行政划拨方式供应。建设用地纳入全市年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。
    第十二条 经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款和公积金贷款。
    第十三条 经济适用住房按照国家及省政府有关规定享受税收优惠政策。   
    第十四条 购买经济适用住房符合使用住房公积金贷款条件的，购房人申请住房公积金贷款时应优先发放；本人、配偶及直系亲属可提取其住房公积金用于购买经济适用住房，或偿还其住房贷款。

第四章  项目建设管理
 
    第十五条 经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作的原则，可以采取项目法人招投标的方式，选择具有相应资质和良好社会信誉的房地产开发企业实施；也可以由市经济适用住房主管部门直接组织建设。
    第十六条 市经济适用住房主管部门负责经济适用住房项目的项目法人招投标工作。
    第十七条　实行项目法人招投标的项目，在项目法人招投标完成后，其前期费用可转移至中标的开发企业，计入经济适用住房成本。
　　严禁中标开发企业转包经济适用住房项目。
    第十八条 确定建设单位后，市经济适用住房主管部门发放《经济适用住房建设中标通知书》，与中标单位签订《经济适用住房委托建设合同》，并移交前期手续。
    第十九条 招投标完成后，由市经济适用住房主管部门进行项目公示，接受社会监督。
    第二十条 中标单位应在中标后30日内凭《经济适用住房建设中标通知书》和批复的经济适用住房建设投资计划到相关部门办理正式报建手续。
    第二十一条 经济适用住房主管部门直接组织建设的经济适用住房项目，可直接办理建设、销售、抵押及产权登记等相关手续，亦可与信誉好、实力强，并且具备相应资质的开发企业合作开发建设。
    第二十二条 经济适用住房项目的户型设计方案和设计图纸应经过市经济适用住房主管部门的审核，施工图纸应加盖市经济适用住房主管部门的经济适用住房户型面积审核章，施工单位应依盖章图纸施工。实施过程中户型发生变化的应报经市经济适用住房主管部门同意后实施。
    第二十三条 经济适用住房严格控制在中小套型，建筑面积为60—90平方米，小高层住宅可上浮15%，高层住宅可上浮20%。具体项目的套型比例需符合有关规定并报市政府批准。
    第二十四条 经济适用住房项目不准建设独立的商业用房及其他经营性设施。根据小区规模及设计规范，从严控制小区公建配套的商业用房及其他经营性设施，经有关部门批准的经营性设施，按其分摊的土地面积由建设单位补办土地出让手续，缴纳土地出让金等费用后，方可上市销售。也可由建设单位办理土地租赁手续，缴纳土地收益租金。

第五章　价格管理

　  第二十五条 经济适用住房价格实行政府指导价。政府指导价应根据保本微利的原则，由市价格主管部门会同市经济适用住房主管部门依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上核定。房地产开发企业实施的经济适用住房项目的利润按不高于3%核定。
    第二十六条 经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得高于政府指导价，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房价格确定后由市价格主管部门向社会公布，并依法进行监督管理。
    第二十七条 经济适用住房基准价格由下列内容构成：
    （一）项目申报和项目法人招投标费用；
    （二）项目建设所支付的征地、拆迁安置补偿费和其它需计入价格的相关费用；
    （三）开发项目前期工作所应发生的前期费用；
    （四）列入施工图预（决）算项目的房屋主体建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费；
    （五）在小区用地规划红线以内、与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按规划要求不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费；
　  （六）按照不超过本条至第五项费用之和的2.５%计算的建设管理费（含0.5%的准入管理费）；
　　（七）为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息；
　　（八）按照国家规定的税目和税率计算的税金；
    （九）按照不超过本条至第五项费用之和的3%计算的利润；
    （十）其它政策规定和经市政府批准需计入价格的部分。
    第二十八条 下列费用不得计入经济适用住房价格：
    （一）住宅小区内经营性设施的建设费用；
    （二）用于开发企业的办公用房、经营用房建设的各种费用；
    （三）各种赞助、捐赠费用；
    （四）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
    （五）其他不应计入价格的费用。
    第二十九条 经济适用住房项目建设单位向市价格主管部门申报定价时，应提供以下材料：
（一）经济适用住房价格申报表和价格构成项目审核表；
（二）有资质的成本认定或监审机构出具的成本审核意见书；
（三）经济适用住房建设的立项、用地批文及规划、拆迁、施工许可证复印件；
（四）建筑安装工程预（决）算书及工程设计、监理、施工合同复印件；
（五）其他应提供的材料。
第三十条 市价格主管部门要加强成本监审，全面掌握经济适用住房成本及利润变动情况，确保经济适用住房做到质价相符。

第六章  准入与销售管理
 
    第三十一条 经济适用住房的销售实行申请、审核、公示、轮候制度，已购经济适用住房的家庭不再享受其它住房保障优惠政策。
    第三十二条 经济适用住房申购人应具备的条件。
　　（一）一般需同时具备下列条件：
　　1、家庭成员至少一人具有本市城区常住户口（不包括学生户口）；
    2、家庭人均年收入低于市统计局向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入的80％；
    3、家庭住房面积低于经济适用住房建设控制面积标准。
　　（二）符合下列条件之一的特殊家庭可以申购一套经济适用住房：
    1、符合安置政策的无房或未达到经济适用住房建设控制面积标准的军转干部和复员退伍军人；
    2、夫妻双方在市城区有固定工作满一年，且收入符合要求的无房进城务工家庭；
    3、政府批准的拆迁安置家庭；
    4、男满30周岁或女满28周岁的未婚、离异或丧偶且符合户籍、收入和住房标准要求的居民和家庭；
    5、政府决定供应的其他对象。
    第三十三条 申购人除配偶外，下列人员可以列为家庭成员并分摊家庭收入：
    （一）与申购家庭夫妇具有法定赡养、抚养、扶养关系并共同生活的人员；
    （二）正在服义务兵役的子女；
    （三）在外地读书的未婚子女。
    第三十四条 申请购买经济适用住房，应提供下列资料：
    （一）家庭收入情况证明；
    （二）家庭住房状况证明；
   （三）家庭成员身份证和户籍簿；
   （四）需提交的其他证明。
    第三十五条 申请审批程序
    1、申请：申购人到市经济适用住房主管部门报名并领取《购买经济适用住房申请审批表》及其它相关资料。
    2、初审：申购人如实填写《购买经济适用住房申请审批表》并就购房条件接受相关部门审核。审核部门审核后要出具审核证明。
　　户籍证明内容含户籍所在地和家庭成员（姓名、身份证号）情况等，由申购人户籍所在地户籍管理机关出具；
　　工作和收入证明由所在单位审查并出具，无工作单位的由申购人所在地办事处（乡镇人民政府）出具，低保家庭由民政部门出具；
    住房情况证明由房屋权属登记部门审核并出具；
    其它条件证明由相应的主管部门审核并出具；
    需由相关单位出具证明材料的，相关单位不得以任何借口推托或拒绝出具，并应在5个工作日内办结。
　　以上各部门分别对各自的审查结果负责。
    3、复核：经济适用住房主管部门应在15个工作日内对申购人提交的《购买经济适用住房申请审批表》及户籍证明、工作和收入证明、住房情况证明及其他相关证件、证明进行复核。
    4、公示：市经济适用住房主管部门对通过复核的申购人在市内新闻媒体上进行公示，接受社会监督，公示期7天。
    对公示期内有异议者，由产生异议部分的管理部门重新审查，对确不符合条件的申购人取消购房资格。
    5、轮侯：对公示期无异议者由市经济适用住房主管部门确定进入轮候程序。
    6、房源公告：市经济适用住房主管部门对开始供应的房源项目进行公告。
    7、报名：接受轮侯申购人报名。
    8、摇号：摇号确定报名人选房资格及选房顺序，对入围者进行公示，公示期7天。并对公示期无异议者发放《经济适用住房选房通知书》。
    9、选房：凭《经济适用住房选房通知书》并按《经济适用住房选房通知书》载明的选房顺序选房。选房后，经济适用住房建设单位完善《经济适用住房选房通知书》信息并加盖单位公章。
    10、换证：申购人选房后，持《经济适用住房选房通知书》到市经济适用住房主管部门换领经济适用住房准购证明，并凭准购证明与建设单位签订《经济适用住房买卖合同》，办理经济适用住房《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。 
　　第三十六条 经济适用住房项目建设单位必须将供应方案（包括套数、面积、对象等）报市经济适用住房主管部门审核。未审核的一律不得销售。项目建设单位未销售完的剩余房源转入下年度销售，或由市经济适用住房主管部门统一调配供应销售。
    经济适用住房项目建设单位要协助购房者在规定时间内办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。
经济适用住房项目建设单位应当在与申购人签订购房合同之日起30日内到市经济适用住房主管部门备案。
第三十七条 购买经济适用住房需使用《经济适用住房买卖合同》。房产管理和国土资源部门在办理权属登记时，应当分别注明“经济适用住房”、“划拨土地”等字样。
第三十八条 经济适用住房建设单位只能按规定向持经济适用住房选房通知书的居民出售经济适用住房，不得向未取得购房资格的居民出售或出租。
项目建设单位不得在市经济适用住房主管部门核准的销售方案之外以任何方式销售或者预售经济适用住房。
    第三十九条 经济适用住房的物业专项维修资金，按相关政策规定执行。
    第四十条 核定申购人家庭准购面积应参考申购人的家庭人口和家庭结构状况，一般应掌握如下原则：四口人以下家庭（含四口）控制在60-90平方米，四口人以上家庭在房源允许的情况下可适当增加成套购置面积。
 
第七章  退出与上市管理

第四十一条购买的经济适用住房自房屋所有权证颁发之日起不满5年的，不得上市转让或用于抵押（用于向建设单位交付房款的按揭抵押除外）、担保、出租。满5年的，按照届时该房屋市场评估价与购买时该房屋总价差额的50%，向市政府交纳房地产收益等价款并取得完全产权后，经济适用住房可以上市转让或用于抵押、担保、出租。
转让后的房屋所有权证取消原有加注内容，国有土地使用证所记载的土地性质变更为“出让土地”。
市城市规划区内的经济适用住房转让时应向政府交纳的房地产收益由市政府委托相关部门收取。
　　上市转让时，同等价格条件下，市政府有优先购买权。
　　第四十二条 因购房人个人的原因，未满5年而确需提前转让经济适用住房的，由市政府按照届时经济适用住房政府指导价计算折旧后回购。
　　市政府回购的经济适用住房应重新向具备准购资格的家庭出售。
    第四十三条 经济适用住房转让、退出或用于出租、抵押、担保后，购房人及其家庭成员不得再申请经济适用住房、廉租住房等其他具有保障性质的政策性住房。如需换购，必须以不高于取得经济适用住房时的价格出售给有经济适用住房购买资格的家庭后，方可再次申请。
    第四十四条 本办法实施前已销售的经济适用住房的上市年限仍按原有规定执行。

第八章  单位集资合作建房

    第四十五条 距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多、经济效益差、无力实施住房分配货币化且职工平均家庭人均住房面积低于本市经济适用住房建设控制面积标准的单位，在符合城市总体规划、土地利用规划、住房建设规划的前提下，经市政府批准，可以利用单位自有土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位内符合本市购买经济适用住房条件的家庭。
    第四十六条 单位集资合作建房应当纳入本市经济适用住房建设计划和用地计划管理，且建设标准、优惠政策、价格确定、供应对象、销售程序、准入退出、产权关系等均应严格执行经济适用住房管理的有关规定。集资合作建房方案需经本单位职工代表大会审议通过。
    第四十七条 任何单位不得利用新征用或新购买土地的方式组织集资合作建房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。
    第四十八条 单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后，仍有少量剩余房源的，由市政府统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭供应。
    第四十九条 向职工收取的单位集资合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受市房地产管理局、财政局、审计局的监督。
    第五十条 已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。
 
第九章  罚 则

    第五十一条 市经济适用住房主管部门应当加强对已购经济适用住房的后续管理，不定期抽查发放的城镇居民购买经济适用住房资格证明，对已经销售的经济适用住房的房屋使用等情况进行检查，发现违规行为及时纠正。
    第五十二条 开发建设单位违反本办法规定将经济适用住房或集资合作建房销售给不具备经济适用住房购买资格的家庭或者有其他违反本办法规定的行为，由市经济适用住房主管部门责令其限期收回，不能收回的，由其补交同地段经济适用住房或集资合作建房与商品房价格差的全额房地产收益，并将违规行为记入企业诚信档案。违规开发建设单位不得参与经济适用住房建设招标活动。　　
    第五十三条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或单位集资合作建房的个人，由市经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房，并依据有关法律和规定追究责任。对出具虚假证明的，依法追究相关责任人的责任。对违法转让的，有关部门不得为其办理房屋转移登记和土地使用权变更手续。
　　第五十四条 参与经济适用住房销售和退出等管理工作的部门和单位工作人员，在工作中有下列行为的，由有关部门依法给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任：
    （一）未按规定程序和条件对申请人资格进行审查的；
　　（二）协助当事人弄虚作假、隐瞒真实情况的；
　　（三）索取、收受他人财物或牟取其他非法利益的；
　　（四）违反规定办理准购证明、预售许可证、退出或上市证明、房产证、土地证等手续的；
　　（五）不依法履行监督管理职责的其他行为。

第十章  附 则

    第五十五条 本办法下发后尚未销售的经济适用住房建设项目执行本办法有关规定，已销售的经济适用住房仍按原有规定执行。此前已审批但尚未开工的经济适用住房建设项目，凡不符合本办法规定内容的事项，应当按本办法做相应调整。
　　第五十六条 本办法自发布之日起施行。2002年7月21日印发的《濮阳市经济适用住房销售管理办法》（濮政[2002]30号）同时废止。